2020/10/25(日)
離婚時の不動産問題についてお困りの方へ！夫婦で購入した不動産の売却方法とは？
離婚する際、不動産の問題に頭を悩まされる方もいらっしゃいますよね。
今まで住んできた家はどうやって処分するのか、処分のタイミングはいつなのかなど、悩ましい問題は多く存在します。
そこで今回は、離婚時の不動産の処分方法について徹底解説します。
本記事をお読みいただき、ぜひ不動産のお悩みを解決してください。
□離婚時に不動産はどうすれば良いのか
夫婦が離婚する時は、不動産は基本的には売却することをおすすめしております。
理由は以下の3つです。
＊財産分与するため
すでにご存知の方も多いかと思いますが、財産分与とは婚姻生活中に夫婦で協力して築いた財産を離婚の際に貢献度に応じて分配することです。
基本的には、夫婦で50パーセントずつ財産を分け合います。
しかし、不動産のままだと50パーセントに分けられませんよね。
売却して現金化することで、財産分与できるようになりますよ。
＊住宅ローンを完済するため
夫婦で住む住宅を購入する際、連帯債務で住宅ローンを借りている場合が多いです。
しかし、連帯債務は離婚しても基本的に解消されません。
そのため、売却して住宅ローンを完済することで、ローンの関係を断ち切れます。
＊住宅ローンの名義変更が難しいため
例えば、夫名義で住宅ローンを組んでいるが、妻が家に住み続けたいので妻名義に変更したいとしましょう。
しかし、妻がパートや専業主婦などで収入が低い場合、名義変更は難しいです。
そのため、売却して現金化する方が良いでしょう。
□離婚してから不動産を売却するまでの流れについて
離婚してから不動産を売却するまでの流れを3ステップに分けてご紹介します。
ステップ1は、財産の確認です。
不動産はもちろん、車などの動産や有価証券といった財産を確認し、財産分与の対象となる物をリスト化しましょう。
財産分与の対象とならない物としては、結婚前の貯金、自分の親から相続した不動産や現金、個人的な物、単独で利用することを前提で購入した物などがあります。
これらを参考に、まずはリストアップしてみてください。
ステップ2は、財産分与の話し合いです。
ステップ1のリスト化ができたら、どのように財産を分けるのかを話し合ってください。
具体的には、「家は売るのか、それともどちらかが住み続けるのか」、「住宅ローンの残高はどちらが支払うのか」、「家を売る場合はどのようにして売るのか」ということについて話し合うと良いでしょう。
話し合いで決まらなかった場合は離婚調停、離婚調停でも決まらなかった場合は離婚裁判を行います。
ステップ3は、売却活動のスタートです。
ステップ2で家を売ることになった場合は、売却活動をスタートしましょう。
ここで重要になるのは、売却価格で住宅ローンを完済できるか否かです。
完済できる場合は全く問題ないため、一般的な流れに沿って売却を行ってください。
一方で、売却価格で住宅ローンを完済できない場合は任意売却になります。
任意売却とは、金融機関の合意を得て住宅ローンが完済できない不動産を売却することを指します。
万が一競売にかけられると、強制的に売却処分されて落札価格も一般市場相場より安くなってしまうでしょう。
しかし、任意売却であれば所有者の意思で売却できるため、一般市場価格に近い価格での売却が可能です。
任意売却のメリットとして、売主の費用負担がかからないことが挙げられます。
仲介手数料や抵当権の抹消費用などの費用は不動産の売却代金から配分されるため、持ち出しでの費用負担は0円です。
また、競売の場合は引っ越しは全て自費で行いますが、任意売却の場合は、ローン残高よりも低い売却価格の際にも債権者の合意の範囲で引っ越し代が受け取れる場合もありますよ。
□不動産売却のタイミングについて
よくある質問として、「離婚と財産分与のための不動産売却はどちらを先に行うべきなのか」というものがあります。
基本的には、離婚を先に行うことをおすすめしております。
離婚前に110万円を超える財産の分与を行う場合、贈与税がかかってしまいます。
一方、離婚後の財産分与では贈与税はかかりません。
国税庁によると、財産分与は相手から贈与を受けるものではなく、財産分与請求権に基づき給付を受けるものだと考えられていることが主な理由です。
また、分与した財産の額が多すぎる場合や、贈与税を免れるために離婚したと認められる場合には贈与税がかかることもあるため、注意してください。
また、不動産を夫婦の共有名義で購入している場合は、離婚前に不動産を売却しても良いでしょう。
離婚前に売却しても持分に応じて現金を分けられるため、贈与にならず税金もかかりません。
□まとめ
今回は、離婚時の不動産の処分方法について解説しました。
誰もお住まいにならない不動産は、離婚後に売却することをおすすめいたします。
当社では、スピーディーに現金化が可能な不動産買取をご提案しております。
不動産の処分をお考えの方は、ぜひ一度当社までお問い合わせください。
