2019/04/03(水)
離婚の際に残された家がある方必見！住宅ローンはどうする？
夫婦もお互い人間ですので、なにか問題が起こり離婚にいたってしまうことがあります。
離婚の際には手続きなど色々と気がかりなことがあると思いますが、その中でも住宅ローンの問題が不安ですよね。
残されたローンは誰が払っていくのか、マイホームはどうなってしまうのか、など分からないことが多いと思います。
そこで今回は、離婚した場合の残された住宅ローンをどのように対処したらよいかについてご紹介します。
□調べる
住宅ローンが残ったままの離婚では色々なパターンによって対応する方法が変わってきます。
そのパターン分けをするためにもまずは、自分たちの住宅ローンについて確認しなくてはいけないことがあります。
＊名義
不動産の名義が夫婦どちらのものなのかを調べます。
法務局で登記簿を取得して、抵当権があるかどうかも一緒に調べましょう。
＊価値
現在、不動産にどのくらいの価値があるのかを調べることも重要です。
売却するのかどうか決断するときの判断材料になります。
＊住宅ローンに関して
夫婦のどちらが債務を負っているのかを確認します。
一般的には、夫が主債務者で妻が連帯保証人、連帯債務者、負担なしのどれかの場合が多いです。
また、住宅ローンの残額も調べる必要があります。
残額が、売却するときの売値よりも高いオーバーローン、低いアンダーローンの場合があります。
□場合分けする
＊家を売却する
アンダーローンの場合は売却すると利益が発生するので、売る決断をする場合もあります。その利益を夫婦で折半すれば不動産の住宅ローンも不動産の処理もできます。
オーバーローンの場合は残ったローンを返済しなくてはいけません。
それか、あまりにも残高が大きいと破産して住宅ローンの残りを０にするやり方もあります。
＊債務者である夫が住む
ここでは一般的に夫が主債務者となることが多いので、この場合を考えます。
名義、主債務者が夫の場合はそのまま夫がローンの支払いを続ける必要があります。
もし、妻が連帯保証人や連帯債務者の場合には、妻をその立場から金融機関に頼んで外してもらいます。
外してくれるかは金融機関次第なので、新たな保証人の要求などの条件がある場合があります。
＊名義人ではない妻が住み続ける
この場合は家をでる夫がローンの支払いを続けるか、妻がローンの支払いをするか、になります。
夫がする場合には、夫がローンの支払いを本当に継続してくれる保証がないので不安です。
万が一、夫が支払いを拒否して滞納したら妻は家を追い出される可能性があるのです。
そうなったときの対策や金融機関との相談が必要です。
妻がする場合には、妻が安定な収入があり、きちんと返済能力があるとローン会社に認めてもらう必要があります。
認められると、妻にローンの主催者を変更できます。
□ 離婚時に住宅ローンが残っているリスクとは？
離婚時に住宅ローンが残っていることのリスクを3つご紹介します。
1つ目は、住宅ローンの支払いが滞ることです。
住宅ローンのリスクのうち、最も大きなリスクが支払いの滞納です。
離婚後は、妻と子どもが家に残る事例が多いです。
先程もご紹介しましたが、債権者であるはずの夫が経済的な負担や精神的な負担から返済を滞納したり、拒否したりすることも考えられます。
住宅ローンの支払いが滞納すると、立ち退きを命じられて、突然住む家がなくなってしまうことだってあるのです。
このようなリスクを回避するには、離婚時の協議内容を記録した離婚協議書を作ることが効果的です。
離婚協議書には、以下のような内容が記録されます。
・住宅ローンの支払義務
・財産分与
・親権
・養育費
2つ目は、約束の期間内に撤去しないことです。
非名義人の妻や子どもが子どもの卒業まで、妻の再就職までと期間を決めて、その一定の期間だけ離婚後ももとの家に住み続けることがあります。
この場合、名義人となる夫にリスクが生じることがあります。
なぜなら、約束の期間を過ぎても、経済的な理由から家を退去せずに、住み続けられるかもしれないからです。
そのため、期間を口約束で交わすのではなく、こちらも離婚協議書を作成するようにしましょう。
3つ目は、無断で家を売られる可能性があることです。
家の売却をする権利は原則、名義人にあります。
そのため、非名義人が約束の期間を過ぎても家に住み続けている場合、名義人の事情により家を売却されるかもしれません。
オーバーローンの場合は、家を売却することによって、住宅ローンの完済が可能であるからです。
そうなると、家を無断で売却されると、所有権が第三者になるため、非名義人は退去を余儀なくされます。
離婚前に家の名義を変更する方法もあるため、よく夫婦間で話し合うことが大切です。
□トラブルを防ぐために公正証書を作成しましょう！
トラブルを防ぐためにも、離婚後に交わした決めごとは記録をとることが大切です。
そのような時に役立つのが、公正証書です。
公正証書に記された条項は、法的に違反するものがない限り、守らなければいけません。
守らない場合は強制執行の対象になります。
決められた事項は法的に明確で、守らない場合は罰則が課せられるのです。
公正証書は公正役場で作成します。
離婚協議書の場合は、慰謝料、財産分与と養育費で公正証書をわけます。
公正人手数料の支払いも発生します。
手数料は養育費や財産分与など、離婚公正証書に定める金額により異なります。
□ 離婚時の住宅ローンの注意点とは？
離婚時の住宅ローンの注意点を3つ解説します。
1つ目は、共有名義人の承諾が無いと売却が行えないことです。
家を夫婦2人の名義で所有しているという方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合、家の売却には必ず2人の承諾が必要です。
どちらか1人だけの名義では変更できないのです。
そのため、離婚後は必ずどちらかの名義に変更するようにしましょう。
もし、単独にしなければ後々トラブルにつながる恐れがあります。< br />将来的に売却しようとしても、元配偶者に連絡がつかなければ売却できないので注意しましょう。
2つ目は、住宅ローンの名義変更は、例外的に可能ということです。
住宅ローンの返済途中に名義を変更することは普通できません。
ただし、夫婦が離婚して新しい名義人が家に住む場合は、名義を変更することが許可されます。
新しい名義人が、現在のローンを返済できるだけの十分な収入があると認められた場合のみ、名義を変更できることを覚えておきましょう。
3つ目は、養育費の支払いがある場合は、ローンの負担額が考慮されることです。
離婚した場合、経済力のある夫が養育費を負担することが多いかもしれません。
ただし、住宅ローンの返済に加えて、養育費も支払わなければいけないとなると負担が大きくなってしまいます。
養育費の中には、住居費が含まれています。
名義人が養育費もローンも支払う場合、非名義人の同意があればローンの支払いが養育費として認められることがあります。
また、ローンの返済額を考慮して養育費が減額されることもあります。
そのため、夫婦間でよく話し合うことが大切でしょう。
離婚に関して家を売却する場合は、第三者に相談することも大切です。
また、離婚にあたって不動産の見積もりに関して大体の額が気になるという方もいらっしゃるかもしれません。
中には一括査定サイトを活用する方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、一括査定サイトは複数の企業が一括査定サイトを使って申し込んでいます。
たくさんの会社が査定することで対応が良くないこともあるので、一括サイトのような相見積もりサイトはあまりおすすめできないことも覚えておきましょう。
□まとめ
今回は離婚した際の住宅ローンの対応についてご紹介しました。
離婚後に住宅ローンが残っていると様々なリスクがあります。
後々問題にならないためにも、夫婦間での話し合いを大切にし、第三者に頼ることも大切です。
当社では「一度の出会い、一生のお付き合い」の気持ちを大切にお客様に寄り添うとともに司法書士や税理士をはじめとする幅広いネットワークを活用し、様々なご相談にも対応しております。
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