2020/08/18(火)
離婚した時はどうしたらいいのか？共有名義の不動産における名義変更について
離婚するとなった時に、共有名義の不動産をどうすれば良いかをご存じでしょうか。
不動産の名義を変更する機会はなかなかないので、どうすれば良いか知らない方が多いのではないでしょうか。
いざ離婚となった時に、迅速に対応できるように知識を身に付けておきましょう。
今回は、離婚時の名義変更についてご紹介します。
□名義変更の方法とは
皆さんは名義をどのように変更するかご存じでしょうか。
簡単にできると思っている方がいるかもしれませんが、名義を変更するには、とても手間がかかります。
住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの名義も変更する必要があるので、注意しましょう。
ここからは、住宅ローンにおいて名義を変更する方法を3つご紹介します。
1つ目は、住宅ローンの借り換えることです。
相手側が新しく住宅ローンを契約し、残っているローンの支払いをしていく方法です。
この方法は、全ての方が行えるのではなく、相手側が正社員として働いており、支払い能力が十分にあると判断できる場合にしか行えません。
相手側に収入があまりないない場合は、この方法は当てはまらないので注意しましょう。
2つ目は、連帯債務や保証人を、他の方に代わってもらう方法です。
もし仮に自分が住宅ローンを借りており、保証人が相手側であった場合は、他の方に代わってもらうことで、保証人から外れられます。
しかし、保証人の変更が可能であるかどうかは銀行が判断することなので、認められないこともあると覚えておきましょう。
また、代わりに保証人になってもらう際は、十分な支払い能力がある方にお願いするようにしましょう。
3つ目は、共有名義を統一することです。
夫婦で連帯債務を負っている場合は、片側に共有名義を統一できます。
しかし、単独名義となる方は十分な支払い能力があることが前提になるので、十分に注意しましょう。
十分な支払い能力がないと判断された場合は、単独名義への変更はできないでしょう。
□変更にかかる税金とは
名義を変更する場合、税金が発生する可能性があります。
また1種類ではなく、複数種類の税金が発生します。
では、どのような税金が発生するのでしょうか。
ここからは名義変更において発生する可能性がある税金を4つご紹介します。
1つ目は、贈与税です。
一般的に贈与税は離婚時には発生しませんが、例外があるので注意しましょう。
夫婦が協力して得た財産と比較して、売却金額が高すぎる場合や、税金の支払いを避けるために離婚したと判断された場合は例外と判断されます。
これらの場合は、贈与税の支払いが必要となるので、事前に確認しておきましょう。
2つ目は、譲渡所得税です。
この税金は、譲渡した方のみが課税対象となり、受け取った方は支払う必要がありません。
また、不動産の値上がりによって課税金額が増加します。
居住用の不動産である場合は、条件を満たせば大幅な控除がされる可能性があるので、あらかじめ確認しておきましょう。
3つ目は、不動産所得税です。
この税金は新しく不動産を購入した時に発生するので、基本的に離婚では課税対象になりません。
生活の扶助を目的とした不動産の売却では、課税される可能性があります。
支払う必要がないと思っていても課税される可能性があるので、十分に注意しましょう。
4つ目は、登録免許税です。
この税金は変更に必要な手続きに対して発生する税金であるため、離婚時でも課税対象となります。
高額な金額を支払う必要があるため、名義をそのまま放置する方が多いようです。
思わぬ課税で支払いが困難になってしまう可能性があるので、不安な方はあらかじめ専門家に相談するようにしましょう。
□売却することがベストなのか
手続きが面倒なので、不動産をそのままにしておく方が良いと考えている方がいらっしゃるのではないでしょうか。
確かに手続きが面倒で、放置してしまう気持ちは分かりますが、何も対策しないと損してしまうかもしれません。
共有で不動産を所有することによって、思わぬトラブルに発生してしまう可能性があるからです。
ここからは売却した方が良い理由をご紹介します。
主な理由は、離婚後はお互いの感情もあり、落ち着いて将来を考えた話し合いをすることが困難だからです。
住宅ローンや税金の支払いをどちらが負担するのかで揉めてしまう方も多いでしょう。
トラブルが起きてしまうリスクがあるなら、離婚を機会に売却してしまい、新たな生活の資産に変えてしまうことがおすすめです。
買い手がなかなか見つからない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
□まとめ
今回は、離婚時の不動産売却についてご紹介しました。
いざ離婚するとなった時に、何をすればいいか分からず、相手との間でトラブルが起きてしまうのは避けたいですよね。
あらかじめ知識を身に付けておくことで、迅速に対応できるでしょう。
この記事を参考にして、後悔のない不動産売却を行いましょう。
