離婚した場合に共同名義の家はど･･･｜不動産売却コラム｜浜松市で不動産売却・買取・査定なら浜松不動産買取センター

離婚した後、夫婦で共有名義の家はどうなるのでしょうか。
離婚後に夫婦間でトラブルになりやすいことです。
そのため、事前にどんなルールがあるのか、どんなトラブルが起こり得るのかを知ってスムーズに解決したいですよね。
では、具体的に見ていきましょう。

□家が共有名義のときに起こる問題とは

家が共有名義になっているとき、その家は登記上では共有持分という状態です。
つまり、1つの財産を夫婦で共有して所有していて、所有権の権利を両者が持っています。
共有持分とはその人がもっている権利の割合のことです。
この状態では、夫婦の両者の同意がないと家を売却できません。
共有名義のまま離婚をすると、家を売却したいと思っても相手の同意を得る必要があるのでスムーズに進められないでしょう。

ただし、もし財産が分割可能な場合はそれぞれの持分を決めやすいので売却がしやすいです。
具体的には、土地を分割したり、共同住宅を部屋ごとで分割したりした場合は、夫婦がそれぞれの持分を売却してしまうケースがあります。
もし、共有名義の財産がマンションの1室だけの場合や、一軒家の場合は分割するのが難しいでしょう。

また、物件が共有名義のまま離婚すると、相続のときにも問題があります。
もし物件が共有名義のまま夫婦のどちらかが亡くなったとき、共有持分は亡くなった方の遺族に相続されます。
この場合、以前よりも名義に関係する人物が増え、よりトラブルになりやすいので注意しましょう。

例えば、亡くなった妻に別の配偶者と子供が3人いる場合は、その4人が共有財産を相続することになります。
そうなると、相続した4人も共有名義を持っていることになるので、売却するときに許可を得る必要がある人物が増えてしまいます。

買取と仲介で迷われる方もいらっしゃるかもしれませんが、相続があると買取を利用する方が多いことは知っておくと良いでしょう。

また、買取を検討する際、相見積もりサイトを使用される方もいらっしゃると思いますが、たくさんの業者が査定するとフォローのTELの対応が悪いことが多いのでおすすめできません。

□住宅ローンが残っている場合はどうなるのか

共有名義で住宅ローンを組んだ場合は、どうなるのでしょうか。
この場合は、住宅ローンの残高と物件の価格のどちらが高いかによって変わります。

＊物件の価格が住宅ローンの残高よりも高い場合は

住宅ローンの残高と家を売却したときの価格の差額が、夫婦それぞれに分割されます。
この場合は、家を売却することになっても、どちらかがそのまま住み続けることになってもトラブルは起きにくいでしょう。
ただし、その後住宅ローンの支払いを滞納してしまった場合は、物件が差し押さえられてそのまま住み続けられない可能性があります。

また、住宅ローンが支払えなくなったときは、任意売却するという方法がありますが、これは一般の売却よりも低い価格で取引されることが多いので、なるべく住宅ローンが支払えなくなる前に売却するようにしましょう。

＊住宅ローンの残高が物件の価格よりも高い場合は

この場合は、物件を売却したとしても債務が残るので問題となりやすいです。
例えば、夫婦間で連帯保証人や連帯債務となっているとき、離婚するときにそれらを解消しようと思っても、金融機関から許可を得ることが難しいです。
金融機関にとっては、相手が離婚してもお金を貸していることに変わりないので、代わりの連帯保証人や連帯債務者を立てる必要があります。

□共有名義の家を名義変更するときにかかる税金とは

ここまで、家が共有名義のままで離婚したときの問題について解説しました。
離婚後も不動産を共有名義のままにしておくと、売却する際に共有名義人の許可を得る必要があったり、財産が相続されて名義人の関係がより複雑になったりします。
また、離婚後は夫婦間でも連絡がつかなくなっている場合も考えられます。
夫婦でうまく協議ができるなら、離婚前に共有名義を解消しておくのが良いでしょう。

では、共有名義を解消するにはどうすれば良いのでしょうか。
そのためには、夫婦間で協議した財産分与の条件を元に、不動産の名義変更を行う必要があります。

また、名義変更を行う際にはいくつかの税金がかかる場合があります。
ここでは、名義変更を行う際にかかる税金を2つ紹介します。
事前に確認をしてスムーズに手続きを進めましょう。

1つ目は、譲渡所得税です。
これは、「財産分与をしたときの不動産価値」が「不動産を購入したときの価値（建物に関しては減価償却後の価格）」よりも高いときに、つまり、譲渡所得が発生した場合にかかる税金です。
財産分与をした側に、譲渡所得の額に応じて税金がかかります。
ただし、譲渡所得が発生していない場合は、税金がかかりません。

また、その不動産が貸し出されるのではなく、自分が居住するために使われる場合は、3000万円分まで税金が控除されます。

2つ目は、登録免許税です。
これは、名義が変更される際に支払う税金で、譲渡所得税と違って必ず支払う必要があります。

□まとめ

離婚した後、夫婦で共有名義の家はどうなるのかを解説しました。
共有名義の家は、売却しにくかったり、相続された後に名義関係が複雑になったりします。
離婚前に協議して、財産を分割できる場合は共有名義を解消しておくのがおすすめです。
その際は、いくつかの税金がかかることを頭に入れておきましょう｡