2020/09/01(火)
税金の支払いが必要？共有名義の不動産の売却について
共有名義の不動産を売却しようか迷っている方はいらっしゃいませんか。
共有名義の不動産の売却によって得られた利益には、税金の支払いが伴うことをご存じですか。
何も知らないまま売却してしまうと、税収により思い通りの利益を得られない可能性があります。
今回は、共有名義の不動産の売却とそれに伴う税金ついてご紹介します。
□売却方法とは
共有名義の不動産の売却方法には、いくつかの種類があります。
ここからは主な売却方法を、3つご紹介します。
1つ目は、自分の共有持分だけを売却することです。
不動産自体を売却する場合は、相続人全員の同意が必要になるため、なかなか上手くはいかないでしょう。
しかし、自分の共有持分のみを売却する場合は、他の相続人の同意は必要ありません。
自分だけの判断で売却を決定できるため、面倒な話し合いをする必要がないのは大きなメリットだと言えるでしょう。
ただし、共有持分を売却する場合、不動産の一部を売り出すだけなので、全てを自由に利用できるわけではありません。
そのため、共有持分だけを売りに出しても、買い手がなかなか見つからない可能性があるでしょう。
この方法は、自分だけで判断できる反面、買い手の需要が少ないというデメリットがあるので注意しましょう。
2つ目は、分筆して売却することです。
分筆とは、1つの土地を登記簿上で2つ以上の土地に分割することです。
分筆した土地は、新たな地番が付けられ、独立した土地として扱われます。
ただし、分筆を行うためにはいくつかの手順を踏む必要があるので注意しましょう。
まず、土地の境界線を確定させる必要があります。
土地の境界は売却時に非常に重要になるので、相続人全員の立ち合いのもと確認する必要があります。
次に、分筆測量によって境界標を設置します。
この段階でも、相続人全員の立ち合いが必要になるので注意しましょう。
最後に、登記に必要な書類を準備し、申請します。
必要な書類として、地積測量図や筆界確認書が挙げられます。
全ての書類を揃えて、登記所に提出するようにしてください。
3つ目は、不動産自体を売却することです。
相続人全員の同意が得られれば、不動産自体を売却できます。
不動産を売却すると、自分の共有持分に応じた金額が分配されます。
相続人全員が平等に金額を受け取れることに加え、全員の意思決定を経て売却されるので、トラブルが発生するリスクを軽減できるでしょう。
しかし、全員が同意していなければ、売却ができないという側面があります。
相続人の中で1人でも反対すると、売却できません。
しっかりと話し合いをして、全員の合意を得られるようにしましょう。
□確定申告と税金の支払いとは
不動産を売却した時に、各自の共有持分に応じて金額が分配され、各自の収入として確定申告をします。
また、売却によって得られた金額だけでなく、発生した経費も共有持分に応じて負担する必要があります。
しかし夫婦である場合のみ、記載方法が変わるので、事前に確認しておきましょう。
ちなみに、売却価格から経費を引いた際、利益が出ていなければ税金は発生しないので、確定申告をする必要はありません。
また、確定申告用紙は相続人の人数分が必要です。
一括での申請はできないので、各自が自分で収入と経費を算出して、確定申告する必要があります。
持分によって支払うべき税金は変わってくるので、各自で計算できるようにしておきましょう。
例えば、100万円を得る方は5年以上所有している場合は39万円を納税する必要がありますが、500万円を得る方は195万円納税する必要があります。
□無償譲渡には税金が発生する
兄弟や親子関係によって共有名義の不動産を所有している場合は、自分の持分を無償で相手に譲るという選択をする方がいらっしゃるかもしれません。
相手に無償譲渡することで不動産が単独所有になれば手続きも楽になるでしょう。
売却して金額を、後で分配すれば問題ないと考えてしまいます。
しかし、無償譲渡をすると贈与税の対象になる場合があるでしょう。
この税金は、無償で持分を譲り受けた方に発生し、場合によっては不動産売却によって得られる利益が大幅に減ってしまいます。
贈与税は税収率が非常に高いので、できれば課税対象にはなりたくないですよね。
贈与税には、年間110万円までの非課税枠が存在し、この枠を超えた分が課税対象となります。
110万円に収まるように譲渡すれば課税対象にならないのかと考える方がいらっしゃると思います。
しかし、そうではありません。
110万円以内に抑えて、低額での譲渡を行った場合、低額譲受行為として本来の価値との差額が課税対象となってしまいます。
家族間であっても、持分を無償譲渡するのではなく、買取しなければいけないと覚えてきましょう。
□まとめ
今回は、共有名義の不動産の売却についてご紹介しました。
売却方法は主に3つありますが、自分に最適な方法を選ぶようにしましょう。
また売却により得られた収入には税金が発生するので、各自で確定申告をすることを忘れないようにしてください。
家族間であっても無償譲渡するのではなく、持分を買い取るようにしましょう。
