2018/09/16(日)
相続前と相続後に不動産を売却した場合の違いを詳しく解説!
相続財産のなかで大きな金額になる不動産は、課税額も比例して大きくなります。
そのため、多額の税金を取られたくないという方は節税することが大事ですよね。
では、不動産は相続前に売却するのと相続後に売却するのどちらが良いのでしょうか。
今回は、売却のタイミングとして相続前と相続後の違いを紹介していきます。
目次
□不動産を売却した際にかかる税金とは？
売却のタイミングとして相続前と相続後の違いを解説する前に、住まいを売却した際にかかる税金をご紹介します。
住まいに限らず、不動産を売却した際には、譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は、不動産の売却金額からその不動産の取得費と譲渡費用を引いて計算します。
もし、売却金額より取得費の譲渡費用合計の方が高くなり、譲渡所得がマイナスになってしまう場合は譲渡所得税はかかりません。
不動産の取得費とは、不動産を購入した際の購入代金や購入手数料、リフォーム費用の合計額のことです。
しかし、建物の場合は減価償却相当額を差し引いて計算します。
もし不動産を購入したときの金額がわからなければ、売却代金の5パーセントを取得費にできます。
また、譲渡所得を計算する際の所得税や住民税の税率は、その不動産の所有期間によって変わってきます。
売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えている場合には、譲渡所得に対して20.315パーセントの税率、所有期間が5年以下の場合には39.63パーセントの税率がかかります。
□相続前に売却
持ち主が死去した後、不動産の相続財産の分割協議では、その分割の割合や方法をめぐって身内で争いが起こりやすい傾向にあります。
そのため、事前に相続前に売却して現金化しておくことで争いの予防を期待でき、相続人の間でスムーズに分割しやすいというメリットがあります。
なお、相続前に不動産を売却したときに課税される額は、基本的に不動産売買と同じなので、売却時の価格によって課税される額も変わってきます。
相続前に売却をした場合、被相続人に対して原則、売却によって得た代金から取得費、譲渡費用を控除した譲渡所得に20パーセントを乗じた譲渡所得税が課されます。
売却によって得た金額は、被相続人がその後使わなかった場合、相続税の対象となってしまうので注意が必要です。
□相続後に売却
一般的に、相続前に売却しても相続後に売却しても、被相続人が支払う税金の額はあまり差がないとされています。
ただ、相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内に不動産を売却した場合は、譲渡所得に基づいて支払った相続税のうち、不動産に課税される相続税を取得費として加算できる制度があります。
よって、相続後に上記の期限内で売却すれば、譲渡所得税を節税できるということです。
□相続した不動産を売却する手順とは？
相続した不動産を売却するには、どのような手順を踏まなければならないのでしょうか。
ここでは大まかに3つのステップに分けて解説します。
＊売却前に相続登記が必要
不動産を売却する際には、売却する人の名義に変更する必要があります。
相続した不動産が親名義のままだと売却できません。
不動産の名義を引き継いだ人に変更する相続登記は以下のような流れで行われます。
・所有権の確認
・相続人の確定
・遺産分割協議書の作成
・相続登記の申請書類の作成
・法務局への申請
相続登記の手続きは個人でも行えますが、亡くなった方の戸籍謄本や除籍謄本など、出生から亡くなった時点までの書類を揃えなければなりません。
加えて、遺産分割協議書の作成も必要で、時間と手間がかかります。
もしこれらの手間を省きたければ、司法書士に依頼すると良いでしょう。
費用の目安は5万円から10万円です。
＊共有名義の場合は全員の同意を得ておく
不動産を相続した際、兄弟や姉妹で不動産を分割するケースもあるでしょう。
不動産を共有名義にすると、売却する際に共有名義者全員からの同意が必要です。
ちなみに、相続した不動産を売却した際に得た利益は、共有名義者の持ち分をもとに分配しなければなりません。
また、売却にかかった経費も持ち分の割合に応じて負担額を決めます。
＊必要書類を揃える
不動産売却をする前に必要書類を用意しましょう。
一戸建てやマンション、土地によって必要書類は変わってくるのでしっかり確認してくださいね。
ここでは一戸建てを売却する際に必要な書類を挙げておきますね。
・登記簿謄本
・登記識別情報
・土地測量図境界確認書
・住民票の写し
・売買契約書
・重要事項説明書
・固定資産税納税通知書
□譲渡所得税の3000万円特別控除について
相続前や相続後など関係なく、売却する予定の不動産が3000万円以下の場合、特別控除が受けられます。
つまり、名義人が長年住み続けてきた土地や建物などの居住用財産を売却した際に、その金額が土地や建物を購入した時の金額を上回っている場合、3000万円以内であれば税金はかかりません。
ただし、条件の1つとして、売る相手が親族や身内でないことが含まれます。
身内相手に売却を行なった場合は、税金を免れるために不正価格で取引されている可能性があるからです。
また、長期優良住宅や住宅ローンに関する特別控除を受けている場合も、譲渡所得税の特別控除の対象にはならないので、注意しましょう。
□特例を適用する際の注意点をご紹介！
相続した不動産を売却して、譲渡所得税を軽減する特例を利用したいとお考えなら、売買契約成立のタイミングに注意しましょう。
不動産を想定通りの期間に売却できないことは十分に考えられますので、相続してから3年以内を目安に、契約が成立するように意識すると良いです。
また、取得費加算の特例と小規模住宅等の特例、空き家の3000万円特別控除は併用できる時とできない時がありますので、以下で詳しく解説していきます。
＊相続から10ヶ月は売却しない
取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却して利益が生じた場合に課される所得税を軽減できる特例です。
所得税は必ず課される訳ではありませんが、売却代金から取得費と手数料を差し引いた金額がプラスになった場合は利益が生じていると判断されて、所得税が課されます。
この取得費加算の特例と、相続税を最大80パーセント減額できる小規模住宅等の特例は併用可能です。
小規模宅地等の特例を適用するなら、配偶者以外の方には「相続税の申告期限まで土地を所有していること」が条件として設定されています。
そのため、土地を相続してから10ヶ月以内に不動産の売却はできません。
相続してから10ヶ月が経過してから3年の間に売却することが重要なポイントです。
また、小規模宅地等の特例を利用することで相続税が軽減されますが、取得費に加算される相続税も減少してしまいます。
小規模宅地等の特例で相続税を大幅に減らす方が良いか、それとも小規模宅地等の特例は適用せずに、取得費に加算する額を増やした方が良いかなど、比較しながら慎重に判断する必要があります。
＊取得費加算の特例と3000万円特別控除は併用できない
「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」は併用できません。
そのため、両方の特例を適用できるのであれば、どちらの特例を利用する方がより納税額を減額できるのか、シミュレーションをした上で選択すると良いでしょう。
比較検討する場合には、専門的な知識が求められます。
そのため、相続専門の税理士にご相談することをおすすめします。
□まとめ
今回は、売却のタイミングとして相続前と相続後の違いをご紹介しました。
あららぎ不動産は、浜松市周辺で事業展開している会社です。
相続前後での不動産の売却をお考えの方は是非、あららぎ不動産にお問い合わせください。
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