2019/07/18(木)
浜松市在住の方必見！不動産売却の流れとスケジュールを解説！
「老後も現在と同じ生活水準でいたいな…」
「もっと華やかな老後生活を送りたい！」
とお考えの方、いらっしゃるのではないでしょうか？
「資産形成として、投資信託とかもオススメされたけど、還暦から始めても仕方ないよな。」「退職金だけじゃ心もとないし、年金もいつまで給付されるのかわからない。」
と、退職される前に不安を抱く方にオススメなのが不動産売却です。
「でも、不動産売却のスケジュールとか、方法がわからない…」という方必見です！
それでは、不動産売却のスケジュールを解説していきます！
それぞれのステップで必要な手続きや書類、注意点などを分かりやすく説明することで、不安を解消し、売却を成功させるための知識をご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
□不動産売却の流れを理解する
不動産売却は、物件の査定から契約、引渡しまで、さまざまな手続きや書類が必要になります。
本記事では、不動産売却の流れを6つのステップに分け、それぞれのステップで何をする必要があるのか、具体的に解説していきます。
1: 不動産売却の6つのステップ
不動産売却は、大きく分けて以下の6つのステップで進められます。
・1. 査定の依頼
・2. 媒介契約の締結
・3. 売却活動
・4. 売買契約の締結
・5. 決済・引渡し
・6. 確定申告
2: 各ステップの詳細
それぞれのステップについて、詳しく解説していきます。
1. 査定の依頼
不動産売却の最初のステップは、不動産会社に査定を依頼することです。
査定とは、物件の市場価値を調べることで、売却価格を決めるための重要なプロセスです。
査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定
簡易査定は、インターネットや電話で物件の情報（築年数、間取り、敷地面積など）を伝えることで、不動産会社が過去の取引データに基づいておおよその価格を算出する方法です。
簡易査定は、短時間で手軽にできるため、まずは大体の価格を知りたい場合に適しています。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が物件を訪問し、建物の状態や周辺環境などを実際に確認した上で査定額を算出する方法です。
訪問査定は簡易査定よりも正確な価格が算出されますが、時間がかかるというデメリットがあります。
2. 媒介契約の締結
査定を依頼した不動産会社の中から、売却活動をお願いする会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売主と不動産会社が売却活動に関する条件を定めた契約書です。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。
一般媒介
一般媒介は、売主が複数の不動産会社に売却活動をお願いできる契約です。
売主は自由に不動産会社を選べる一方で、複数の不動産会社から情報が錯綜したり、売却活動がスムーズに進まなかったりする可能性があります。
専任媒介
専任媒介は、売主が1つの不動産会社にのみ売却活動をお願いする契約です。
売主は、他の不動産会社に売却活動を依頼することはできませんが、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、売主のために積極的に売却活動を行ってくれることが期待できます。
専属専任媒介
専属専任媒介は、売主が1つの不動産会社にのみ売却活動をお願いし、その会社以外に売却することができない契約です。
売主は、他の不動産会社に売却活動をお願いすることはできませんし、売却活動中に他の不動産会社との売買契約を結ぶこともできません。
専属専任媒介は、売主が最も積極的に売却活動を行いたい場合に適した契約です。
3. 売却活動
媒介契約を結んだ不動産会社は、売主の物件を買い手に見つけてもらうための活動を開始します。
売却活動には、以下のような方法があります。
インターネット広告
不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページに物件情報を掲載します。
チラシ配布
地域住民に直接チラシを配布して物件情報を知らせます。
オープンハウス
物件を一般公開し、多くの買い手に見てもらう機会を提供します。
紹介
不動産会社が持つ顧客ネットワークを活用して、物件を紹介してもらいます。
4. 売買契約の締結
買い手が見つかり、売買価格などが合意に至ると、売買契約を締結します。
売買契約は、売主と買い手の権利義務関係を明確にするための重要な契約です。
売買契約には、以下のような内容が盛り込まれます。
物件の価格
引渡しの時期
代金の支払い方法
手付金の金額
違約金の条件
物件の瑕疵担保責任
5. 決済・引渡し
売買契約が締結されると、売主は物件を買い手に引き渡し、買い手は代金を支払います。
この手続きを決済といいます。
決済は、通常、司法書士などの専門家立ち会いのもとで行われます。
6. 確定申告
不動産売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要になります。
確定申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、税務署へ提出する必要があります。
□不動産売却の6つのステップ
不動産売却は、1. 査定の依頼、2. 媒介契約の締結、3. 売却活動、4. 売買契約の締結、5. 決済・引渡し、6. 確定申告という6つのステップで進められます。
それぞれのステップの詳細を、具体例を交えながら解説していきます。
1: 査定の依頼
例えば、築20年のマンションを売却したいとします。
まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの会社の査定額を比較します。
査定額は、物件の築年数、間取り、周辺環境、市場の動向などによって異なります。
査定額を比較することで、売却価格の目安が分かります。
2: 媒介契約の締結
査定を依頼した不動産会社の中から、売却活動を依頼する会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶ際には、仲介手数料の金額や支払い方法、売却活動の内容などを確認しましょう。
3: 売却活動
不動産会社は、物件情報をインターネット広告やチラシ配布などで公開し、買い手を探します。
オープンハウスを開催したり、顧客ネットワークを通じて物件を紹介したりすることもあります。
4: 売買契約の締結
買い手が見つかり、売買価格などが合意に至ると、売買契約を締結します。
売買契約を結ぶ際には、契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。
5: 決済・引渡し
売買契約が締結されると、売主は物件を買い手に引き渡し、買い手は代金を支払います。
決済は、通常、司法書士などの専門家立ち会いのもとで行われます。
決済が完了すると、物件の所有権が買い手に移転します。
6: 確定申告
不動産売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要になります。
確定申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、税務署へ提出する必要があります。
□不動産売却に必要な書類を理解する
不動産売却には、登記済証や土地測量図など、多くの書類が必要となります。
本記事では、不動産売却に必要な書類の種類や、それぞれの書類の役割について解説します。
また、スムーズに売却を進めるために、事前にどのような書類を準備しておくべきかについても詳しく解説していきます。
1: 不動産売却に必要な書類
不動産売却に必要な書類は、物件の種類や売却方法によって異なりますが、一般的には以下の書類が必要となります。
登記済証（権利証）または登記識別情報
登記済証（権利証）または登記識別情報は、物件の所有者や権利内容を証明する書類です。
土地測量図・境界確認書
土地測量図・境界確認書は、物件の土地の面積や境界線を証明する書類です。
付帯設備表
付帯設備表は、物件に付属する設備（エアコン、給湯器、キッチンなど）を一覧にした書類です。
告知書（物件状況報告書）
告知書（物件状況報告書）は、物件の現状を詳細に報告する書類です。
物件の欠陥や瑕疵などを記載することで、買い手とのトラブルを回避することができます。
固定資産税・都市計画税納税通知書
固定資産税・都市計画税納税通知書は、物件の固定資産税額を証明する書類です。
その他
売却方法によっては、その他にも必要な書類があります。
例えば、住宅ローンを借りている場合は、住宅ローンの残債証明書が必要となります。
2: 書類の準備
不動産売却に必要な書類は、事前に準備しておくことで、売却活動をスムーズに進めることができます。
売却を検討し始めたら、早めに必要な書類を揃えておくことをおすすめします。
3: 書類の確認
不動産会社は、売主から提出された書類を確認し、不足している書類があれば、売主に提出を求めます。
書類に不備があると、売却活動が遅延したり、トラブルが発生したりする可能性があります。
そのため、提出する前に、書類の内容をしっかりと確認しておきましょう。
□不動産会社による「仲介」と「買取」
不動産売却には、不動産会社による「仲介」と「買取」の2つあります。
＊不動産会社による不動産仲介
メリットは、買取よりも高価で不動産売却できる点です。
デメリットとしては、売却に時間がかかることが挙げられます。
また、売却する不動産に欠陥があり、それを説明していない場合、責任を問われる場合があります。
＊不動産会社による買取
メリットとして、現金化するまでに早いことや安心感があること、確実に現金化できることが挙げられます。
一方デメリットとしては、売却額が不動産仲介と比べて安いことなどがあります。
つまり、売れるかわからないけど少しでも高く売りたい！という方には「仲介」
スピード、確実性を求めるのなら「買取」がおすすめです！
□不動産売却の期間とスケジュール（不動産仲介）
不動産売却をしようと思い立ってから、売却完了するまでに約3~6か月かかります。
それでは、不動産売却の流れとそれぞれの段階でかかる期間の目安を交えて説明していきます。
＊不動産査定、不動産会社と媒介契約(1~4週間)
複数の企業に査定を依頼し、比較検討を行い、最終的に1社を決め、契約を結びます。
不動産査定額は、3か月程度で売れることを前提として算出しています。
＊値段交渉、売買契約(1~3か月)
購入希望者がすぐ見つかる場合と、なかなか見つからない場合があるので、最低でも1か月はかかるものだと読んでおきましょう。
＊手付金と売却金の受領、契約の締結(1~2か月)
購入者の住宅ローン審査などが行われるので、売買契約を結んだ後でも最低1か月はかかります。
このように、不動産仲介には多大な時間を要します。
しかし不動産買取の場合、早ければ査定した後のタイミングで現金化できます。
□まとめ
不動産売却には、不動産会社による「仲介」と「買取」の2つあります。
それぞれ「仲介」は不動産の高額売却、「買取」はすぐに現金化できるスピード性、不動産会社が不動産を買う安心感、確実性という特徴があります。
当社では、不動産の買取のスピード査定をおこなっております。
当社は、平成元年に浜松市で創業し、31年もの間、地元密着で事業も展開しております。
地元・浜松をこよなく愛する専門家スタッフが在籍しています。
不動産のことなら、当社にお任せください！
