2019/03/22(金)
浜松の不動産業者が解説｜空き家を売却するときのポイント
「空き家を売却するときのポイントを知りたい」
もともと自分が住んでいた家や相続することで、空き家を手にする機会がありますよね。
実は空き家はそのまま放置していると、損をしてしまう可能性があるのです。
例えば、固定資産税が増税されてしまったり、メンテナンスが必要だったり、放火、害虫発生などの危険が発生したりします。
また、3年以上放置していると、税金の優遇が受けられなくなる場合もあります。
そこで今回は空き家をお持ちの方に向けて、売却のポイントや注意点についてご紹介します。
□空き家を売却するときのポイントとは
＊売却する時期
空き家は意外とすぐに値段がつかなくなってしまいます。
「まだ人が住める状態だしまだ大丈夫だろう」と油断していたら大変です。
なんと一戸建てなら築20年で建物に値段がつかなくなってしまうのです。
立地が特別によいなどの条件があれば建物をリノベーションする目的で購入して値段がつく場合もあります。
しかし、やはりなるべく早く売却することを意識したほうが安全です。
＊売却時に発生する税金
不動産は価値が高いものなので、利益が出た時にはそれにかかる税金も高くなります。
かかる税金の種類は所得税と住民税です。いくらかかるのかもきちんと確かめましょう。
また、売却する空き家がマイホームや相続の場合には3000万円の特別控除が受けられる場合があります。
受けるには様々な条件をクリアしなくてはいけないので不動産屋などプロに確認しましょう。
条件の中には有効期限に関するものもあります。なるべく急いで確かめましょう。
＊売却の方法
売却の方法は2つあります。
1つ目は、空き家をそのまま売る方法です。
立地条件やエリアが良ければ、建物に本来なら値段がつかなくてもリノベーション目的で購入希望者がいることがあります。
もちろん建物＋土地がもらえるのでお得です。
しかし、注意点もあります。
それは建物をリフォームしてから売ろうとしても、うまくいくかわからないということです。
購入してから自分の好きにリフォームをしたかった買い手にとっては、ただ建物の値段が上がってしまったことになるからです。
また、建物にシロアリや雨漏りなどの欠陥があった場合には、瑕疵担保責任を問われてトラブルに発展する場合があります。
そのため、契約の際にこの責任が有効な期限を設けることをおすすめします。
2つ目は、建物を壊してから売る方法です。
更地にした方が売りやすい場合もありますが、取り壊しにも費用がかかります。
建物に値段がつく場合もあり、また更地にすると税金上で不利になる恐れがあるので、まずは建物ごと売るのを試しましょう。
どうしても取り壊す場合には取り壊しの補助金も探してみましょう。
□空き家を売却したい！売却方法は？
この章では、空き家を解体せずに売却する方法を詳しく紹介します。
＊空き家をそのまま売却
まず、空き家をそのまま売却する方法があります。
空き家をそのまま売却するメリットは以下の3つです。
・売却費用を抑えられる
・解体するよりも税金がそこまでかからない
・売却に手間がかからない
空き家の状態で売却できるので、すぐに売却活動を始められる他、空き家の解体費用もいりません。
また、更地にした場合は固定資産税が多くかかりますが、空き家として建物を残している場合は、更地にするよりも固定資産税を抑えられます。
一方で、空き家のまま売却するデメリットも存在します。
デメリットは以下の2つです。
・地域によって需要の差がある
・築年数がかなり古い場合は売れないこともある
地域に高齢者が多い、周辺が新築住宅ばかり見られるといった、リノベーションしても需要がない場合は、空き家での売却は難しいです。
また、築年数がかなり古い空き家の場合は買い手がつかないこともありますので、注意が必要です。
＊古屋付き土地として売却
古屋付き土地にすると、建物を残した状態で売却するものの、売買契約では土地として扱う取引方法になります。
これらのメリットは以下の2つです。
・住宅以外にも活用可能
・建物の契約不適合責任が免責に
形は土地としての売却になるので、買主は住宅以外にも駐車場といった他の目的で活用できます。
また、不動産取引においては、引き渡し後一定期間内に雨漏りや給排水管のトラブルなどが発生した場合、売主の負担で修繕するという「契約不適合責任」というルールが存在します。
しかし、土地の取引の場合は建物は責任の範囲外となるので、このルールが適用されません。
＊不動産会社による買取の利用
この方法では、不動産を直接不動産会社に買い取ってもらいます。
不動産会社による買取を利用するメリットは以下の2つです。
・契約不適合責任が免責に
・売却完了までが早い
不動産会社の担当者はプロなので、売主の契約不適合責任が免責になります。
建物が古い場合は、売却後のトラブルが不安になりますよね。
そのため、不動産会社による買取を利用することをおすすめします。
また、不動産会社による買取を利用すると、売却完了までが早いです。
これは、買う買わないの判断が早いことに加え、現金で購入するケースが多いことでローン審査にも時間がかからないためです。
このことから、買取を依頼した後に1ヵ月前後で現金化が可能です。
一方で、デメリットは市場価格よりも安くなることです。
不動産会社は利益を出すために不動産を市場価格よりも安く購入するので、買取価格は市場価格よりも安くなります。
また、不動産会社による仲介売却によって売却するという方法もあります。
仲介売却では、買取よりも高い価格で売れるというメリットがありますが、売却完了までの時間がかかるというデメリットも存在します。
そのため、売却価格としては下がりますが、買取を利用した方が現金化までが早いですし、何よりも不動産会社が買い取るので安心感があるので、空き家を売却するときは不動産会社による買取を利用しましょう。
□高く売りたい！注意したいポイントを紹介
前の章では、空き家の売却方法について見てきましたが、売却するときはできるだけ高く売りたいですよね。
そのときに押さえておきたいポイントを2つ紹介します。
＊自己判断で更地にしたりリフォームしたりしない
特に、古い空き家の場合は、「更地にした方が買い手が見つかりやすいのではないか」、「リフォームしてきれいにした方が高く売れるのではないか」と考えてしまいますよね。
しかし、更地にしたりリフォームしたりしたからといって、必ず売却できるわけではないですし、売却できたとしても費用が回収できるか分かりません。
そのため、まずは不動産会社に相談するのが良いでしょう。
＊空き家の売却が得意な不動産会社を選ぶ
空き家を売却するときは、空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
空き家売却が得意な不動産会社であれば、地域の事情や売却する上での戦略をしっかりと考えてくれるので安心です。
また、中には一括査定サイトを使って売却額について知ろうとする方もいらっしゃると思います。
しかし、一括査定サイトでは複数の企業が一括査定サイトを使って申し込んでおり、たくさんの企業が査定すると対応が良くないこともあるので、相見積もりサイトはおすすめしません。
□売却する前に確認しておくこと
実際に売却する前に必ず確認しておきたい注意点があります。
それは、空き家の名義人が自分になっているかどうかです。
空き家に限らず、不動産を売却する権利があるのは名義人だけです。
特に、親が住んでいた家を相続した場合は、空き家の名義人が自分になっているか、しっかりと確認しましょう。
□まとめ
今回は空き家を売却する際のポイントについてご紹介しました。
空き家の売却はなるべく早くすることがおすすめです。
また、空き家を売却する前は、空き家の名義人が自分になっているか必ず確認してくださいね。
信頼のできる不動産屋を見つけて相談しながら売却を検討しましょう。
浜松市周辺で不動産売却を検討されている方は、ぜひ当社までお問い合わせください。
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