2019/02/27(水)
浜松の不動産業者が解説！任意売却のメリットとデメリット
「任意売却って本当に競売よりも良いのだろうか。」
「任意売却することで不利になることはないの？」
このような疑問を持たれている方は少なくありません。
確かに、強制的に市場価格の7割引かれた値段で売却される競売よりもメリットはありそうですが、手続き等は難しそうですよね。
そこで今回は、任意売却のメリットとデメリットを紹介していきますので、比較検討の参考になりましたら幸いです。
目次
□任意売却のメリット
大きなメリットの一つがその売却価格です。
任意売却は一見すると普通の不動産売却と変わらないので、人の目を気にせずに進められて、売却価格も市場価格に近いです。
競売の場合、多額の残債が残る上に、競売される不動産が新聞に載って周囲に知られてしまうかもしれません。
また、債権者側にとっても、競売よりも返済される額が多いというメリットが有ります。
残債を分割払いできることもメリットです。競売では、売却後に残債があった場合、一括返済が求められ、自己破産するか連帯保証人に払ってもらうケースが多くなります。
それに対して、任意売却では、相談者と債権者、不動産業者で話し合い、生活に支障のでない範囲内で分割払いすることが可能です。
そして、今の家に住み続けられる可能性もあります。
リースバックと呼ばれ、第三者である不動産購入者に家賃払いをして、賃貸の戸建てにすることができます。さらに、経済状況が改善しローンを再び組むことができれば、自宅を買い戻せるでしょう。
□任意売却のデメリット
任意売却に陥るということは、住宅ローンの滞納が考えられます。
一般的に、住宅ローンを3ヶ月滞納すると、信用情報機関に登録される可能性があり、約7年間は金融機関から借入ができなくなります。
競売の場合も同様で、クレジットカード等の未払いでも登録されるので、任意売却に限った話ではありません。
また、住宅ローンを組む際に連帯保証人をつけている場合、その連帯保証人の同意を得なければ任意売却を進めることはできません。
競売では、裁判所が主体となって不動産売却を行うので、売却時点での同意は必要無いです。
任意売却は、通常の不動産売却と違い専門的な法律知識や経験が重要となってきますが、「経験豊富」と偽って手数料だけ取ったり、自己破産を強く勧められたりと、悪徳業者が存在しているのは確かです。
良い仲介業者を見つけにくいこともデメリットの一つといえます。
□任意売却をするための条件
任意売却をしようと思っても、無条件に手続きを開始できるわけではありません。
そこで、どのような条件で任意売却できるのか知っておく必要があります。
＊保証会社による代位弁済
銀行の住宅ローンには、必ず保証会社がついています。
6ヵ月ほど滞納していると最終的には、保証会社が債務者に代わって住宅ローンを一括弁済する仕組みがあります。
これを、「代位弁済」と言います。
そのため、代位弁済する前の段階で、金融機関に任意売却をしたいと言っても、金融機関にしてみれば保証会社が一括支払いしてくれるので、話し合いに応じてくれません。
つまり、任意売却の話を持ちかける相手は銀行ではなく、代位弁済後の保証会社もしくは保証会社が委託した債権回収会社ということです。
＊所有者と担保権者全員の同意
当然ですが、所有者が売却の許可を出さない限り、任意売却はできません。
また、所有者の協力も手続きを進めていく上で必要です。
担保権者とは、不動産に住宅ローンなどの抵当権をつけている債権者のことです。
ここでいう同意とは、「担保を抹消して良い」と言う同意です。
同意がないと、不動産を売却しても担保がついたままです。
担保がついた不動産は誰も買ってくれないので、担保権者全員の同意が必須です。
＊妥当な売却価格
任意売却が故の事情ですが、売却価格が適切でなければなりません。
例えば、担保権者全員の同意が得られて不当に低い価格にしたとします。
この場合、任意売却の後には大きな残債が残ります。
住宅ローンに連帯保証人がついている場合、不当に低い価格で売却してしまうと、その分だけ売却後の支払いが重荷になるわけです。
逆に、市場価格よりも高い価格にしたとします。
この場合、任意売却には期限があるため、買い手が見つからず、競売にかけられてしまいます。
つまり、任意売却は時間的余裕がなく、買い手を早急に見つけるためにも、売却価格の値下げが必要なのです。
実際、通常売却の市場価格を認識した上で、その相場を上限にして8割〜9割ほどの金額で折り合いをつけるケースが大半です。
相場とかけ離れた価格で売却してしまわないように、事前に情報を集めておくと良いでしょう。
□任意売却にかかる期間
任意売却は必要な手続きが多く、一般的には1年ほどの時間を要します。
各工程にかかる期間や具体的な内容について紹介します。
まず、「滞納から期限の利益喪失までの期間」がおよそ6ヵ月とされています。
6ヵ月を超える滞納をしてしまうと、期限の利益が喪失して、債権者である金融機関と任意売却についての交渉が開始します。
前述した通り、住宅ローンの借入に保証会社を利用している場合は、期限の利益が喪失した段階で代位弁済が行われます。
また、期限の利益喪失とは、6ヵ月続けての滞納ではなく、合計で6ヵ月間の滞納が条件です。
この点を勘違いしていると、予期せずに起きている可能性があるので注意しましょう。
次に、「債権者との任意売却に関する交渉をする期間」が約1ヵ月です。
専門の不動産業者等に依頼し、債権者である金融機関の同意を得なければ任意売却はできません。
内容としては、債権者との抵当権取消や不動産売却価格の交渉です。
また、どのようにして残債を返済するのかについての返済計画も交渉されます。
この他の内容についても話し合いを行いますが、債権者に納得してもらえるように資料作成をするような準備が必要です。
最後に、「売却活動を行う期間」が3ヵ月〜6ヵ月ほどあります。
債権者の 同意が得られたら、その不動産に住みながら売却活動を行います。
購入希望者がいたら内見を行い、買主が見つかれば売買契約を締結する流れです。
その後、売主は引っ越し先を決めて、月々の返済をしながら新たな生活を始める流れとなります。
□任意売却前後で行うべきこと
1つ目は「マンションの場合は管理費等の清算」を行うことです。
売却する不動産がマンションで管理費・修繕積立金を滞納していた場合には、任意売却をする前に清算しておくことが理想的です。
それは、それらの滞納金は買主に承継されるため、買取条件に加わることで売却が難しくなるためです。
ただ、任意売却を行う状態では、それらの滞納金を清算するのが困難な状況がほとんどです。
その場合は、事前に売却金額から清算する事を前提に金融機関と相談する必要があります。
2つ目は「売却にかかる費用を確保」することです。
任意売却では、通常売却と同様に売却の諸費用はかかるので、事前に確保しておく必要があります。
費用の内訳は、仲介手数料や抵当権の抹消登記にかかる費用、残置物の処分費用などが挙げられます。
3つ目は「売却後の引っ越しや生活の相談」を行うことです。
売却後の引越し代や生活費についても、債権者に早めに相談しておくと良いでしょう。
事情を説明した上で交渉すると、当面の生活費を出してもらえるケースがあります。
□最後に
任意売却のメリット・デメリットについて解説してきましたが、いかがでしたか？
浜松不動産買取センターではリースバック等の相談も請け負っているので、ぜひ一度ご相談ください。
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