2019/02/19(火)
不動産売却時の瑕疵担保責任とは？
不動産売却を進めていく上でよく聞く言葉に「瑕疵（かし）担保責任」があります。
しかし、不動産売却における瑕疵担保責任について詳しく言及できる方は多くありません。
確かに、難しい印象はありますよね。
ただ、知っておかなければ損を被ってしまうかもしれません。
今回は、不動産売却時の瑕疵担保責任について解説していきますので、売却前にしっかりと把握しておきましょう。
□そもそも瑕疵担保責任って何？
買主が売買契約を結ぶ前に確認ができなかった隠れた欠陥について、売主が責任をもつことを瑕疵担保責任と言います。
具体的には、雨漏りやシロアリ、水回りの腐食、給排水管の故障等が挙げられます。
売主は補修代金を払って損害賠償に応じたり、最悪の場合は契約を解除されたりする可能性があります。
□不動産売却時における瑕疵担保責任
民法上、買主は瑕疵を知って一年以内なら売主にその責任を問えます。
ただ、その瑕疵が本当に元からあったのか判断が難しい上に、購入してから何年も経過してからも賠償請求ができるということになってしまうので、売主は圧倒的に不利ですよね。
よって、売主が瑕疵担保責任を負う期間は引き渡しから2~3ヶ月が一般的になっています。
逆に、不動産会社から不動産を購入した場合、最低でも2年は瑕疵を請求できます。
では、その2~3ヶ月以内の間に瑕疵が見つかり請求を受けたときはどうすればよいのでしょうか？
そもそもの契約内容に瑕疵担保責任を問わないケースもありますが、買主に負担がかかるので希です。
瑕疵責任を問われると多額の賠償金や補修金を払うしかありません。
そうなる前に、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することで、最高500万円～1000万円の保険金が保障されるでしょう。
また仲介した不動産会社が独自の保証サービスを持っている場合もあります。
このように、不動産売却前に瑕疵担保責任に関する保険に入ることで、高額な請求を避けることが可能です。
不動産を第三者にではなく、不動産会社に買い取ってもらう場合は、瑕疵担保責任を負うことはありません。
□ 瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？
瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」にのみ責任を負います。
隠れた瑕疵とは、なかなか見つけづらい瑕疵のことを指し、一般的には買い主が注意深く探しても見つけられない瑕疵を指します。
一方、契約不適合責任では欠陥が隠れている必要はありません。
買主が善意無過失でなくても売主へ責任追及できます。
以下で瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて詳細にご紹介します。
1つ目は請求できる権利の強さの違いです。
法定責任とされていた瑕疵担保責任において買主が請求できる権利は、損害賠償請求と契約解除のみでした。
それが契約責任である契約不適合責任となることで完全な履行を求める追完請求や追完請求に応じてもらえない場合には代金減額請求を追加できます。
これによって、契約不適合責任のほうが売主に対する責任が強まったといえます。
瑕疵担保責任では、買主は契約解除か賠償責任請求しか権利がありませんでしたが、契約不適合責任では追完請求や代金減額請求が認められるようになりました。
2つ目は責任対象の違いです。
瑕疵担保責任は、改正前の民法で取引対象となる目的物の「隠れた瑕疵」について責任を負うと定められていました。
また、売買契約時の不具合や故障などについては責任は問われず、売買契約後に発見された不具合や故障などについて責任を負う規定でした。
一方、契約不適合責任は、売買契約時または売買契約後を問わず、契約内容に適合していないとみなされた場合に責任が生じます。
3つ目は損害賠償の範囲の違いです。
瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は信頼利益のみに限定されていました。
一方、契約不適合責任では、損害賠償の範囲には信頼利益のみならず、履行利益も含まれることとなりました。
契約不適合責任に変わったことにより、売主が買主に対して負う損害賠償請求の範囲は広がり、買主にはメリットが、売主にはデメリットがあると言えます。
4つ目は責任追及の権利行使期間の違いです。
瑕疵担保責任では、その請求は買主が瑕疵を知った時から1年以内に行使する必要があります。
一方、契約不適合責任では、欠陥を知ってから1年以内に相手に通知さえすれば権利が保全され、5年以内に権利を実現すれば、時効に間に合います。
契約不適合責任に変わったことにより、買主が責任追及を可能とするための負担が軽減されたと考えられます。
□不動産売却における瑕疵担保責任の種類とは
1つ目は物理的瑕疵です。
居住しているうちに見つかった雨漏りや、シロアリ被害は物理的瑕疵の1つに挙げられます。
また、地盤沈下や危険物が埋蔵されていること、耐震基準の不適合も物理的瑕疵に該当します。
これらは、売主なら比較的気付きやすい項目として考えられます。
2つ目は法律的瑕疵です。
建築基準法は年々変更されていますが、物件はその都度改修される訳ではありません。
居住条件そのものに問題はなくても、建築基準法、都市計画法、消防法などの法令に抵触している場合は法律的瑕疵となります。
現行の法律では再建築できない、建築制限をオーバーしているといったリスクを知らずに売買すると、瑕疵に問われる可能性があります。
3つ目は心理的瑕疵です。
その住宅の建物や敷地で過去に殺人事件や住人の自殺などが発生している場合は、心理的瑕疵のある物件として適用されます。
心理的瑕疵は、一般的に住みたくないと感じる、新しく入居する人の生活を阻害するような物件に認められます。
他にも暴力団やカルトなど、反社会的勢力の拠点が建物近隣にあるケースも対象です。
上記のような情報を知っていながら隠して取引をした場合も、瑕疵に問われる可能性が高いです。
4つ目は環境的瑕疵です。
周囲に警戒すべき施設・団体がある他、騒音・振動が生活を阻害するレベルの時も、瑕疵に問われる可能性があります。
このような環境面での問題点を売主が把握しているが、買主にそれを伝えなかった場合にも対象です。
□瑕疵担保責任に問われないための対策法
1つ目は不動産会社に瑕疵を伝えることです。
不動産仲介で不動産売却検討の際は、売主に代わって不動産会社が交渉をすることになるため、瑕疵がある場合は不動産会社に伝えましょう。
目立つ瑕疵は発見されますが、目立たない部分は見落とされることもあり、売買契約時にも触れられず、買主はその事実を知らない状態で購入することになります。
それは契約内容と異なることになるので、買主が購入後にその事実に気づくと売主がその責任を負うことになります。
不動産会社は理由を踏まえて買主を探してくれますし、買主にネガティブに感じない表現で説明してくれます。
大事なのは、隠し事をしないことです。
2つ目はホームインスペクションの検討です。
ホームインスペクションでは、住宅診断士が外壁、屋根、建物内部、床下に至るまでを細かく調査します。
家の劣化状況や不具合の有無を非破壊調査で検証し、修繕が必要な箇所や費用に関するアドバイスをしてくれるので、安心して不動産を売りに出せます。
また、仲介で不動産売却をする場合は、瑕疵保険について十分な考慮が必要ですが、買取で不動産売却を検討されている場合は、買い主が不動産会社であるため、そこまで心配することは不要です。
それは、不動産会社が入念に不動産のことを調べたうえで購入してくれるからです。
□まとめ
不動産売却時の瑕疵担保責任について解説してきましたが、いかがでしたか？
瑕疵を知っていながら買主に知らせずに売却した際も、賠償の対象となりえます。
売却の前にしっかりチェックし、売却後でも瑕疵を見つけることがあれば申し出て、補修をするようにしましょう。
リフォームしてから売却すると、売却の値段も上がる可能性があるので、仲介の不動産会社に相談してみましょう。
浜松不動産買取センターでは、積極的に不動産を買い取っているので、瑕疵担保責任のことを考えずに売却したい、という方はぜひお問合せいただけると幸いです。
お問い合わせ・査定依頼は
↓↓こちらから↓↓
ただいま買取キャンペーン中です♪
買取ご成約者様全員に
”10万円分”商品券を
プレゼント!!
