2019/03/15(金)
浜松の不動産業者が解説！マンションを売却する際の注意点とは？
転勤や人間関係、金銭的問題等の様々な理由でマンションを売却したい状況ってたくさんありますよね。
せっかく売却するのなら、できるだけ損をせずに、高く売りたいものです。
「えっ、どこで売っても同じじゃないの？」と思われるかもしれませんが、工夫次第で得をする可能性もあります。
そこで今回は、マンションを売却する際の注意点やよくある失敗例について紹介していきます。
失敗例を参考に、失敗しないように対策していきましょう。
目次
□マンション売却の流れをご紹介！
マンションの売却は人生の中で何度も経験することではないでしょう。
全体の流れをしっかりと確認することで、スムーズに売却できます。
以下ではマンション売却の流れをご紹介します。
1.相場を調べる
まずは相場を確認しましょう。
不動産会社によっては、相場価格と全く異なる金額で買取しようとする場合があります。
悪徳業者に騙されないように、事前に相場価格を調べておくことが重要になります。
また、相場価格を把握しておくことで、その後のプランも立てやすくなるでしょう。
2.業者を選ぶ
マンション売却が成功するかどうかのカギになるのは不動産業者選びです。
もちろん、物件につける値段は不動産会社によって異なります。
そのため、不動産会社によっては損をする場合もあります。
不動産会社を選ぶ際は、実績や評価を確認すると良いでしょう。
3.媒介契約
不動産会社を仲介する場合は、売買契約だけでなく媒介契約も結ばなければなりません。
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任契約の3種類に分かれています。
それぞれ特徴が異なり、メリットやデメリットがあるため、ご自身の条件に合う方法で契約しましょう。
4.売却活動
売買契約を締結した後は、いよいよ売却活動が開始します。
不動産仲介業者が購入希望者を探してくれますが、内見を希望された際は対応しなければなりません。
5.売買契約
売却が決定したら、マンションの売買契約を締結します。
売買契約書を結ぶ際には、売主、買主、不動産業者が同じ場に集まる必要があります。
そのため、スケジュールの調整には余裕を持っておくと良いでしょう。
不動産業者を仲介している場合はこのときに、手付金を支払います。
手付金を支払うための資金を準備しておきましょう。
6.決済・引き渡し
入金と引き渡しは同じタイミングで行われます。
引き渡した後に居住する家がない場合は、引き渡し日までに入居できる家を探しておきましょう。
7.確定申告
マンションを売却した年の次の年には確定申告を行う必要があります。
売却によって損がある場合でも確定申告を行うことで、支払う税金が少なくなるケースがあります。
また、確定申告は期日が近づくと混雑するため、早めに済ましておくことをおすすめします。
□ゆとりのある売却計画を持ちましょう
マンション売却には、いくつかの段階があり、完全な引き渡しまで平均で6ヶ月以上はかかります。
「マンションをあと3ヶ月以内に売却しないといけない。」というようになると、
本来の値段よりも安い価格で売られるかもしれませんし、買い手や不動産会社との交渉の時間も十分に取れません。
また、時間にゆとりがあれば、様々な不動産会社に査定依頼を出したり、契約の形態もよく吟味して選んだりできます。
マンションをできるだけ高く売るには、売り出し価格を高くしつつ、仲介料を安く抑える必要があります。
契約の形態次第で、買い手の数や販売活動の幅も変わってくるので注意しましょう。
□住宅ローン残高を売却前に確認しましょう
ローンを組んでマンションを購入した方は、残債があるかと思います。
マンションを売却するには抵当権を外す必要があり、ローンを完済しないと外すことはできません。
不動産会社から提示された査定額や売り出し価格と住宅ローンの残高を見比べて、差額がある場合に、預金で補填できるかどうかも重要です。
「ローンを完済できないけれど、月々の返済が苦しいからどうしても売却したい。」という方は、任意売却等の方法がありますので、不動産会社に相談してみて下さい。
また、債権者である銀行に売却の許可を取ることも忘れてはいけません。
できるだけ売ることが決まった段階で連絡するようにしましょう。
□瑕疵（かし）を明確に記載しましょう
第三者に不動産を売却する際に、売主は瑕疵担保責任を負うことが多いです。
瑕疵とは、一見するとわかりにくい欠陥のことを指します。
売主がマンションに瑕疵があることを知っておきながら明確にしていないと、後になって買主から損害賠償を請求される可能性があるので注意してください。
□マンション売却における引き渡しや決済後の注意点とは？
引き渡し、決済後の注意点は主に3つあります。
売却の最後の段階であるため、注意点を確認しながら最後まで慎重に進めましょう。
＊鍵を紛失してしまったら錠ごと交換する必要がある
引き渡しまでに、家の鍵を全て集める必要があります。
もし、一つでも鍵を紛失してしまっている場合は、錠ごと交換する必要があるのです。
例外として、紛失した鍵があることを買主に伝えて、了承された場合は引き渡しが可能になります。
鍵を紛失したことを隠していると、後から大きなトラブルに発展することがあります。
そのため、まずは正直に伝えると良いでしょう。
＊引き渡しや決済の当日は時間がかかることがある
引き渡し、決済当日は融資実行手続きに時間がかかるケースもあります。
金融機関によっては2時間ほどかかる場合もあるため、当日のスケジュールには余裕を持っておきましょう。
また、実印や通帳など必要なものを忘れた場合は、当日の引き渡しが不可能になることもあります。
事前に必要書類を確認し、準備しておきましょう。
＊売却益が出なくても確定申告を行う
通常、確定申告は売却益が出た際に行うものですが、売却益が出な くても確定申告は行いましょう。
それは、利益がなくても確定申告によって節税できるケースがあるためです。
また、売却益が出たにもかかわらず確定申告を行わなければ脱税とみなされます。
ペナルティが課されてしまうため忘れずに確定申告を行いましょう。
□マンション売却のよくある失敗例について
マンション売却で失敗しないためによくある失敗例を確認しておきましょう。
失敗する原因はパターン化されているため、対策が可能です。
1.新生活までにマンションを売却できなかった
査定額だけを重視して不動産会社を選ぶと、なかなか売れないことがあります。
相場よりも高い査定を出してくる不動産会社には注意が必要です。
不動産会社によって査定額は異なりますが、極めて高い査定額は疑いましょう。
2.手付金を使った後に解約になってしまった
買主が決まり、手付金をもらった後にそれを全て使ってしまうと失敗することがあります。
それは、買主がローンの審査に落ちた場合、手付金を返す必要があるためです。
手付金を返せる金銭的余裕がなければ困ったことになるでしょう。
3.ローン残高が高すぎて売り出し価格が相場に合っていなかった
金銭的余裕がない方は、ローンを完済するために売り出し価格を高く設定してしまうことがあります。
相場よりも高い物件の買主を見つけるのは非常に困難なため、失敗してしまうのです。
金銭的余裕がない場合は、少しでもローンを減らすことを考えましょう。
□最後に
マンションを売却する際の流れや注意点をまとめてきましたが、いかがでしたか？
上記のことに注意して、円滑にマンション売却を進めていきましょう。
特に、相続があった場合は買取を選択する人が多いのでおすすめです。
また、相見積もりサイトはきちんと対応してもらえないこともあるのであまりおすすめできません。
マンションを含む不動産売却において、不安なこと等があればすぐに不動産会社に相談してみることが大切です。
浜松市周辺で何かお困りのことがございましたら、お気軽に当社までご相談ください。
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