2019/03/30(土)
浜松のプロが教える｜親から子への不動産の名義変更の方法とは？
子供のために不動産の名義を変更したい、とお考えのかたはいらっしゃいませんか？
「相続のことを考えて」、「自分が生きているうちに自分で不動産を整理したい」などの理由から名義変更を検討する方が増えています。
しかし、法律がらみだと手続きも面倒そうで、そもそも自力でそんな手続きをできるのか、などの不安もありますよね。
そこで今回は、親から子への不動産名義変更の方法についてご紹介します。
□親から子への不動産名義の変更方法
不動産名義変更の一般的なきっかけは、名義を持っている人が亡くなったあとに行われる死後相続です。
しかし、ここでは一旦置いておいて、他の3つの方法についてご紹介します。
＊売買
1つ目が売買によって変更する方法です。
まずは、価格を決めるのですが、たとえ親子であってもきちんとお金のやり取りをする必要があります。
あまりにも相場から離れた価格で売買しようとすると、あとで詳しく見ますが贈与とみなされて贈与税が発生します。
価格の決め方は、家は立地条件や新しいかどうか、大きさなどの観点をもとに不動産屋に査定を依頼するのが一般的です。
いくつかの不動産屋に査定を依頼して比較するのが相場もつかめておすすめです。
また、子供が購入資金を十分に持っている必要があります。
足りなければ、融資を受けることになりますが、金融機関は親族同士の不動産売買にあまり積極的ではないので高金利であったり、そもそも融資を受けられなかったりする場合があります。
こうした準備ができたら後は契約を済ませます。
もし、利益がでたならば確定申告も忘れずに行いましょう。
＊贈与
お金のやり取りをすることなく不動産の名義を変更することを贈与と言います。
「ただで譲れるならそれがいい！」と一見思いますが、税金が発生することがポイントです。
不動産は価値が高いのでかかる税金も高額になります。
税金の種類としては贈与税と不動産取得税です。
なかなか準備や手続きの負担は大きくなります。
たくさん書類を用意した後に法務局に所有権転移登記の依頼をして認められたら贈与が完了します。
＊司法書士
自力でする手続きは、やはり手間も時間もかかります。
費用はかかりますが、名義変更のプロである司法書士に依頼するのも手です。
手間暇を削減できる上に確実に作業を進めてくれるので安心です。
□親から子への不動産名義の変更方法
生前贈与で、親から子へ不動産の名義変更をする方法をご紹介します。
まずは、親と子の間で、贈与の意思を確認します。
贈与は互いの｢あげます｣｢もらいます｣という意思の合致があって、はじめて成り立つものです。
親が贈与をする気でも、子にその気がなければ成立しないのです。
反対に、子がいくら親名義の家を欲しいと考えていても、親にあげる意思がなければ成立しません。
後々、トラブルにならないためにも、まずはお互いの意思を確認しあうことが大切です。
次に必要書類を準備します。
贈与で必要になる書類は以下の通りです。
・登記申請書
・贈与のあったことがわかる書類
・登記識別情報通知
・贈与者の印鑑証明書
・受贈者の住民票
・登録免許税分の収入印紙
・固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書
複数あってそろえるのが大変という方も多くいらっしゃいます。
書類に抜けがないように、早めに準備しましょう。
以下では、必要書類の内容や注意点についてご紹介します。
登記申請書とは、名義変更のメインとなる書類のことです。
法務局のホームページの記載例を確認して、記載していきましょう。
登記申請書は穴埋め式ではなく、自分で1から作成しなければならない点に注意してください。
贈与のあったことがわかる書類とは、贈与契約書のことを指します。
以下の事項を明記して作成してください。
・贈与者の住所と指名
・受贈者の住所と指名
・贈与をした物件の情報
・贈与をした日
贈与契約書に決まりはありませんが、贈与者と受贈者の双方が署名し、実印で捺印します。
贈与した物件に関する情報は、登記事項証明書通りに記入しましょう。
正確に記入しなければ、登記ができないこともあるので要注意です。
贈与の登記を行う際には、不動産の所有者が持っている登記済権利書または登記識別情報通知が必要です。
不動産の取得時期によって、登記済権利書か登記識別情報通知かが異なります。
贈与による名義変更に際しては、贈与者の印鑑証明書が1通必要です。
有効期限内のものを用意しましょう。
新しい名義人の正確な住所を登記するためには、受贈者の住民票が必要です。
有効期限はありませんが、最新の情報が記載されたものを準備しましょう。
家の名義を変更するために、登録免許税を支払う必要があります。
登記の時に法務局で支払う税金が、登録免許税です。
家の固定資産税評価額を用いることで計算できるでしょう。
収入印紙はコンビニエンスストアでも購入できます。
固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書は、市区町村によって取り寄せ先の窓口名称が異なります。
役場の税務課や資産税課で発行してもらえることが多いです。
固定資産税評価通知書は1通およそ300円で、固定資産評価証明書は無料で発行できます。必要書類の準備が終われば、家を名義変更する登記を行います。
登記の方法は、法務局の窓口へ持参して申請するもの、郵送で申請するもの、オンラインで申請するものの大きく分けて3種類あります。
□親から子に不動産の名義変更をするときにかかる税金とは？
親の家を名義変更した際にかかる税金は以下の4つです。
＊不動産取得税
不動産を取得した人に1度だけかかるのが不動産取得税です。
不動産の名義変更を終えて、2か月から6か月経つと、納税通知書が届きます。
納税通知書は都道府県が発行しているものです。
不動産の種類によって税率や軽減措置適用後の税率が異なります。
税率は固定資産税評価額を基準に定められます。
固定資産税評価額は納税通知書に記載されているので確認しましょう。
納税通知書が手元に無い場合は、市区町村役場で固定資産税評価証明書を発行できます。
費用は1物件につきおよそ300円です。
＊登録免許税
登録免許税は、法務局で不動産の名義変更手続き時に支払う税金です。
登録免許税は、不動産価格の2パーセントです。
＊贈与税
贈与税は、贈与された現金や不動産の額に応じて、贈与を受けた人にかかる税金です。
両親や祖父母から贈与を受ける場合に適用できる特殊贈与財産もあります。
贈与者が父母、祖父母、曾祖父母である場合、贈与を受けた人が、受けた年の1月1日時点で18歳以上であることが条件です。
＊相続税
家を相続で手に入れた場合は、相続税がかかることがあります。
相続税は、相続財産の評価額を合算します。
相続した財産が基礎控除内に収まるのであれば、相続税の申告および納税は必要ありません。
□ 親から子に不動産の名義変更をするときの注意点とは？
親から子への名義変更には贈与税がかかることに注意しましょう。
贈与税は、相続税と比べても税率が圧倒的に高く、税金全体の中でも特に高い税金です。
そのため、名義変更は慎重に行いましょう。
また手続きも複雑なため、早めの対応が必要です。
□まとめ
今回は不動産の名義変更についてご紹介しました。
手続きはなどやることがたくさんあり、大変そうという印象をお持ちになられた方も多いと思います。
名義変更をする場合には、しっかりと情報収集を行い、書類をそろえたうえで確実に行う必要があります。
自力で難しい場合には無理せずに司法書士など専門家にお願いするのも手です。
名義変更に関してご相談がある方はぜひ当社へお問い合わせください。
また当社では不動産の買い取りも行っております。
買い取りは確実に現金化することができたり、不動産会社が直接買い取る安心感があったりとメリットが多いので、浜松市周辺で不動産の売却に興味がある方はぜひ一度当社をご検討ください。
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