2019/03/18(月)
再構築不可物件の売却方法とは？
みなさん再構築不可物件はご存知でしょうか？
購入した、相続した物件が実は再構築不可物件で困ってしまう事態になる場合があります。
できるなら売却してお金に変えたいところですが、再構築不可のせいで売ることができるのか不安な方も多いと思います。
そこで今回は、再構築不可物件がそもそも売却可能なのか、その方法についてご紹介します。
さらに、再構築不可物件を構築可能にする方法や再構築不可物件の売却相場についても解説しますので、再構築不可物件を所有している方はぜひ最後までお読みください。
□再構築不可物件って何？
まずは、再構築不可物件の定義についてご紹介します。
建築基準法によって、現在建っている家を取り壊して新しい家を建設することが禁止されている物件のことを再構築不可物件と言います。
具体的には道路（幅4メートル以上のもの）に2メートル以上接していない建物は新しく建設することを禁止されています。
この法律ができる前に建てられていた建築物は取り壊す必要はないのですが、新しく建てることができないのがやっかいな点です。
都市計画に当てはまらない地域では問題ないこともあるのですが、条例などによって取り決めがなされている場合があります。
□再構築不可物件は売却できるのか？
大きなデメリットを抱えている再構築不可物件ですが、売却は可能です。
ここではその方法についてご紹介します。
＊リフォーム
再構築はできなくてもリフォームは行えます。
ほんの一部分だけを残しておき、のこりの大部分を大幅なリフォームをすることで新築そっくりにすることができます。
リフォームの費用はかかりますが、買い手の候補が増え、利益を上げることも可能です。
＊隣の土地を購入
再構築不可物件は道路に面していないことが原因でした。
そこで道路に面する土地を1部でも全部でも隣接地の持ち主から買い取ることで、再構築不可物件ではなくなり、自由に取り壊して新しく建設できるようになります。
＊再構築不可物件のメリットを活用する
新しく建設し直すことができないという大きなデメリットを抱えていますが、そのデメリットのおかげで資産価値が下がり、物件の価格は安くなります。
また、その分固定資産税も節約できます。
また、再構築不可物件は昔ながらの建物であることがほとんどなので、そのような物件を探している人にとっては都合がいいわけです。
しかし、そのまま売る前に、耐震性や傷などの住宅診断など依頼する必要があります。
□再構築不可物件でも建て替え可能にする方法とは？
再構築不可物件でも以下の2つの条件を満たすことで、建て替えを認めてもらえます。
・建築基準法による道路、公道に隣接している
・間口が2メートル以上ある
この2つの条件を満たすことで、セットバックができるので再構築不可物件でも建て替え可能です。
＊セットバックとは
セットバックとは、必要な距離だけ土地の境界線を後退させることです。
後退させる距離がどれくらい必要かは道の向かい側に何があるのか、すでにセットバックしているのかによって変わります。
□再構築不可物件の売却相場はどれくらい？
再構築不可物件は通常の住宅と比べると、価格相場は下がってしまいます。
どれくらい下がってしまうのかというと、通常の物件の5割から7割が相場です。
やはり、再構築不可物件はローンを組むことが難しいため、建物の代金を現金で用意できる人に買主が絞られてしまいます。
価格相場が下がるとはいっても、家の代金はそれなりの額になってくるため、現金で用意できるという人は少ないです。
さらに、理想の家にしたくても建て替えができないことや、万が一の際にも建て替えができない理由により再構築不可物件をあえて購入する人はかなり限られてきます。
ただ、再構築できない場合でも以下のような理由によって、通常の物件と同じ額で売却できる可能性があります。
＊建物が頑丈
構造が頑丈な造りの場合は、フルリフォームによるリノベーション物件として投資家への売却が見込めるため価格が下がりにくいです。
ただ、築年数が経ちすぎていたり、建物内部の損傷、傾きがある場合は査定価格は大きく下がってしまう傾向にあります。
＊人気のエリアにある
建物の場所が人気エリアや利便性の高い土地にある場合は、もちろん実需としても需要が見込まれますが投資用物件としての需要もあります。
そのため、売却価格も上がりやすいでしょう。
＊再構築可能にできる可能性がある
3つ目の見出しで紹介した方法を参考に、再構築可能にできる建物であればより高い額での売却が期待できます。
再構築不可だからといってすぐ諦めるのではなく、一度調べてみると良いかもしれません。
□再構築不可物件を所有し続けるリスク
再構築不可物件を目的もなく所有し続けていると、以下のようなリスクを抱えてしまうかもしれません。
1.税金を負担し続けなければならない
ご存知の方も多くいらっしゃると思いますが、不動産を所有している限り固定資産税と都市計画税は納税する必要があります。
固定資産税の税額はその不動産の資産の約1.4％、都市計画税の税率は最高で0.3％です。
具体的にどれくらいの金額かというと、平均的な1戸建ての場合の固定資産税は約10万円から15万円、それに都市計画税が2万円ほどかかると推定できます。
2.犯罪に悪用される恐れがある
再構築不可物件に住んでいない場合、不法侵入や不法投棄など犯罪の住処となってしまう可能性も高いです。
なぜ悪用されやすいのかというと、住んでいない家はカーテンや雨戸が常に閉まっていることが多く敷地内の様子が外からは見えにくいですよね。
その状況は、第三者に犯罪をしても外から見えないという安心感を与えてしまうため、悪用されてしまうのです。
犯罪に悪用された場合は、法律で告知することが義務付けられているため、「犯罪に使用された」という事実を隠すことはできません。
その場合、売却時に訳あり物件に認定されてしまうため価格も必然的に下がってしまいます。
3.建物が倒壊して損害賠償金が発生する恐れがある
再構築不可物件の特徴として、築年数の古いものが多いという特徴が挙げられます。
築年数が古い物件は今よりも建築基準法が緩かった時代に建てられているので、倒壊や破損のリスクも高いです。
台風や強風によって建物が倒壊してしまうと、隣家に被害を及ぼしてしまうかもしれませんし、最悪の場合は人の命を奪ってしまうかもしれません。
その場合は億単位の賠償金が発生してしまいますし、一生「人を殺してしまった」という心の傷を負って生きていくことになります。
4.すべてのリスクを次世代に引き継ぐ
上記で再構築不可物件を所有するリスクをご紹介しましたが、今、対処しない場合は、ご自身のお子様やお孫様にリスクを引き継ぐことになってしまいます。
再構築不可物件は通常の物件と比べると、買い手がつきにくいという特徴を持ちますが、売却できないことはありません。
どんどん築年数が経ってしまうと建物自体も古くなってしまいますし、所有している間の税金も払い続けることになりますのでできる限り早めに対処することをおすすめします。
□まとめ
今回は再構築不可物件の売却方法についてご紹介しました。
その物件だからこその特徴を逆手にとって工夫することによって売却も可能です。
所有し続けているとその間は税金も払う必要がありますし、倒壊や破損により賠償金を払わければならないこともあるので早めに対処しましょう。
ぜひ、物件を無駄にすることがないようにご検討ください。
浜松市周辺で不動産売却を検討されている方は、お気軽に当社にご相談ください。
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