2019/04/18(木)
浜松で暮らす方へ｜相続した不動産の土地の分割方法を知っていますか？
相続において、ネックとなるのが遺産分割問題です。
現金だと相続人同士で分割もしやすいですが、肝心の家はどうでしょう。
土地や家をきれいに三等分することはできませんよね。
「遺産相続した不動産ってどうやって分けるの？」
そんな方に向けて今回は、不動産を相続する流れと相続した不動産の土地の分割方法、相続時に発生しやすいトラブルと解決策についてご紹介します。
◻︎不動産を相続する流れをご紹介
不動産の相続は、一見複雑に思えるプロセスですが、実は一定の手順に沿って進められます。
この章では、その手続きを解説し、相続の際に何をすべきかを明確にします。
1.遺言の有無を確認する
遺言書が存在するか否かは、相続の進行に大きな影響を与えます。
遺言書がある場合、その内容が優先されるため、まずは遺言書の有無を確認しましょう。
もし遺言書が見つからない場合、相続人全員で遺産の分割について話し合う必要があります。
しかし、後から遺言書が見つかると、すでに行われた協議が無効になる可能性もあるので、注意が必要です。
2.相続人を確定する
遺言書がない場合、法律に基づいて相続人が決まります。
戸籍謄本を参照して、親族関係を正確に把握することが重要です。
新たな相続人が後から発覚すると、遺産分割協議をやり直す手間が発生するため、事前の確認が不可欠です。
3.相続財産の把握
相続財産の全体像を把握するためには、財産目録の作成が必要です。
預貯金については通帳や残高証明書で、不動産については固定資産税の納税通知書や権利証で確認できます。
市区町村役場には「名寄せ」という制度もあり、亡くなった人が所有する不動産を一覧できるため、最大限活用しましょう。
4.遺産分割協議の実施
遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。
この協議で不動産の引き継ぎ先を決定し、その結果を遺産分割協議書にまとめるのです。
協議書は相続人全員が署名と実印をする必要がありますよ。
5.相続登記の申請
不動産の名義変更は、相続登記という手続きで行います。
法務局に申請する必要があり、2024年4月1日からはこの手続きが義務化されます。
手続きを怠ると過料が科される可能性があるため、忘れずに行いましょう。
6.相続税の申告と納付
遺産の総額が一定額を超える場合、相続税が発生します。
申告と納付の期限は相続開始を知った日から10ヵ月以内です。
期限を過ぎると延滞税が発生する可能性があるため、早めに手続きを完了させましょう。
以上の手続きを順番に進めることで、不動産の相続はスムーズに行えます。
各ステップでの注意点を押さえ、遺産の受け継ぎを円滑に進めてください。
□相続した不動産の土地の分割方法
＊現物分割
相続人のうちだれか一人だけがその不動産を相続する方法です。
手続きが一番簡単で、効率的に相続を進められますが、相続の諸費用は一人で払わなければなりません。
例えば、名義変更の登録税や、売却する場合は譲渡所得税などが挙げられます。
一度名義を変更してしまえば、自由に売買・賃貸ができるというメリットがあります。
しかし、公平な遺産分割ができないというデメリットがあります。
というのも、不動産自体が非常に高額な財産のためです。
これに対して、不満が出てくる可能性は考えられます。
＊代償分割
こちらも相続人のうちの一人が不動産を相続する点は変わらないのですが、一人が巨額の遺産を受け取る代わりに、他の相続人にも金銭を支払います。
例えば、その不動産が総額4000万円で、相続人が兄弟二人の場合、長男が不動産を相続するとして、弟に半分の2000万円を支払います。
公平に遺産分割はできますが、不動産を相続する側は、2000万円の現金を用意しなければならないという負担は残ります。
＊換価分割
換価分割とは、相続した不動産を一旦売却し、売却代金を相続人の人数で分割する方法です。
実家はなくなってしまいますが、一番公平に遺産を分割できます。
固定資産税といった固定費がかからなくなるというメリットがあります。
ただ、その不動産が売却できるかはわかりません。
老朽化が懸念されるからです。
できるだけ早く現金化して換価分割をしたい場合は、不動産買取をしてみましょう。
＊共有分割
共有分割とは、法定相続分に沿ってそれぞれの持ち分を決めて、相続人同士の共有物にしてしまうことを指します。
相続登記で共有状態にすること自体はとても簡単なので、とりあえず共有を選ばれる方もいます。
ただ、共有しているだけあって、不動産の自由はききません。
売買や賃貸をするためには共有者全員の同意を得る必要があります。
◻︎土地を相続する際に発生するトラブルと解決策をご紹介！
土地の相続は一見単純なように見えて、実は多くのトラブルの温床となり得ます。
ここでは、そのようなトラブルの具体例を挙げ、その解決策についても紹介します。
1.現物分割におけるトラブル
現物分割は、土地を複数の区画に分けて相続する方法です。
しかし、この方法では土地の価値に大きな差が生じ易く、それが原因で相続人間での対立が起こります。
例えば、一方の土地は日当たりが良く、もう一方はそうでない場合、どちらの土地を誰が受け取るかで意見が分かれることが多いです。
このような状況を避けるためには、事前に土地の評価を専門家に依頼し、公平な分割ができるようにすることが重要です。
2.代償分割におけるトラブル
代償分割は、一人が土地を相続し、他の相続人にはその価値に見合った金額を支払う方法です。
しかし、土地の評価額が高い場合や相続人が多い場合、この方法が難しくなることがあります。
特に、土地の評価が固定資産評価証明書に基づいているとその価格が市場価格よりも低く設定されている場合が多く、それが原因でトラブルに発展すること があるのです。
この問題を解決するためには、土地の評価を専門家に依頼するか、相続人全員で評価額について合意を見つける必要があります。
3.換価分割におけるトラブル
換価分割は、土地を売却してその代金を分配する方法です。
この方法の最大の問題点は、売却価格について全員が納得する必要があることです。
特に、相続人の中に土地の価値に対する認識がバラバラな場合、合意が取りづらくなることがあります。
このような状況を避けるためには、事前に相続人全員で話し合いを持ち、価格についての合意を形成することが重要です。
4.共有分割におけるトラブル
共有分割は、相続人が土地を共有する方法ですが、この方法が最もトラブルを引き起こし易いです。
例えば、一人がアパート経営を希望し、もう一人が土地を売却したいと考えている場合、その意見の不一致がトラブルを引き起こします。
また、共有者が多くなると、その土地の管理が疎かになり、最終的には「メガ共有」や「所有者不明土地」などの社会問題に発展する可能性もあります。
このような問題を避けるためには、共有者同士でのしっかりとした話し合いと、必要な場合は専門家の意見を求めることが重要です。
土地の相続には多くのトラブルが潜んでいますが、それぞれのトラブルには解決策が存在します。
重要なのは、事前にしっかりと準備と話し合いを行うことで、多くのトラブルは未然に防げます。
相続は一度きりの大事なイベントです。
慎重に、そして賢く進めましょう。
□まとめ
不動産相続は、遺言の有無から税金の納付まで、多くのステップが絡み合います。
土地の相続においても、現物分割や代償分割、換価分割、共有分割といった方法があり、それぞれにメリットがあります。
反対に、それぞれのデメリットも存在し、事前に入念な準備と話し合いを行うことが重要です。
不動産の分割方法は難しいだけあって、トラブルの元になりやすいです。
遺産分割協議を重ねて、納得のいく不動産相続をしてくださいね。
浜松市周辺で不動産相続を検討している方は、当社までお気軽にご連絡ください。
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