2018/12/25(火)
浜松で不動産買取｜物件を売りに出した！余剰金は返ってくる？
「資金繰りが苦しくて、家を売りに出したい…」
このような方はいらっしゃいませんか？
できるだけ素早く、できるだけ多くのお金を手にしたいですよね。
そんな時に頼りになるのが不動産買取です。
今回は、不動産買取の余剰金、物件価格、不動産会社の選び方についてご紹介します。
□不動産買取における『余剰金』とは？
物件を再販売することが決まり、売買契約を結ぶときに、時価で『再販売予想契約額』というものを設定します。
「再販売をしたらこれくらい売れるのではないか」
という、あくまで予想の価格です。
会社は、この価格の約7割の金額を保証金額としてひとまずお客様に支払って、物件を買い取ります。
その後、リフォームや抵当権抹消などを行い、再販売をするのです。
再販売をした結果、保証金額に諸経費を足した額よりも高くで売れることがあります。
その金額をすべて会社の利益にするのではなく、『再販売予想契約額』から保障金額と諸費用を差し引いた分を『余剰金』としてお客様に返金するのです。
□買取余剰金返還までの流れ
まずは、打ち合わせをします。
打ち合わせでは、不動産買取における全体の流れの説明があります。
希望売買価格などといったお客様の要望もこの時に伝えておきましょう。
不動産買取の余剰金システムで何か気になることがあれば、ここで解決しておきます。
次に、不動産買取会社が現地に訪問して、物件の調査をします。
物件の状態や周辺環境などを調査して、見積もりに反映させるためです。
調査結果から、価格査定と返還予想金額の見積もりが出ます。
その内容に納得がいったら、土地建物売買契約を結びましょう。
契約を締結すれば、物件の所有権は会社に移ることになりますが、
この時点で売り手は、時価の70～75％程度の保証金額を受け取ることができます。
受け取ったお金は、資金繰りに回すことが可能です。
所有権が個人から不動産買取会社に移してから3か月以内に引っ越しを済ませると、物件を所有している会社は再販売の準備に入ります。
必要に応じて物件をリフォームしてから、売りに出すのです。
そこで新しくその物件を購入するお客様が見つかれば、売買契約を結び、新しいお客様に物件の所有権を移して代金を受け取ります。
その後不動産買取会社は、再販売予想契約額からリフォーム代などの諸経費、すでに支払っている保証金額を差し引いた金額を『余剰金』としてあなたに返金してくれます。
これが不動産買取における『余剰金』返還システムなのです。
□物件価格を下げてしまう行動
1つ目は不動産会社の言いなりになってしまうことです。
自分で相場を調べることなく、全てを不動産会社の言うとおりにしてしまうと、不動産会社が売りやすい値段で買い叩かれてしまいます。
悪質なものだと、買い手と不動産会社が結託しており、実は後からキックバックをもらってたと言うケースです。
不動産会社を信頼することも大切ですが、言いなりになってはいけません。
相場など自分でも調べられることは調べて、調べた内容と大きく違う場合は納得がいくまで説明してもらいましょう。
納得のいく説明がされなかった場合は不動産会社を変えることも検討しましょう。
2つ目は相場よりもかなり高い査定額に飛びついてしまうことです。
相場よりも不自然に高い場合は警戒することをおすすめします。
不動産会社が相場よりもかなり高い金額で物件を買っても、それを売ることは難しいです。
そのため、相場よりもかなり高い査定額を提示している不動産会社は、どうにかして仲介手数料を得るためにそのような額を提示していることが多いです。
このような不動産会社に依頼しても、徐々に値下げされ、最終的には相場以下になってしまうという可能性が高いです。
中には独自の販売ルートがあるため、高い価格を提示できている不動産会社もありますが、相場よりも査定がかなり高いところは警戒した方がいいでしょう。
3つ目は欲張りすぎてタイミングを逃すことです。
売却金額を欲張りすぎると売るタイミングを逃すことがよくあります。
値引き交渉はある程度されるものと考えて高めに価格設定した上で、相場近くで買いたいと言う人がいれば早めに決めてしまった方が後悔しなくていいでしょう。
□物件を高く売るための戦略
高く売るために戦略は重要です。
まず、仲介にするか買取にするかを決めましょう。
仲介は不動産会社を通して第三者に売ってもらうという方法です。
買取とは不動産会社に物件を買い取ってもらうという方法です。
仲介の方が利益は大きいですが、査定から引き渡しまで時間がかかったり、いつ売れるかが不透明だったりします。
買取は利益は少ないですが、かなり早く引き渡しまで行われ、ほぼ確定で売れます。
時間に余裕があるかどうかでどちらにするかを決めることをおすすめします。
仲介の場合、不動産会社と媒介契約を結びます。
この媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数社で契約でき、不動産会社としては仲介手数料を確実に得られるわけではないので、あまり前のめりな営業をしづらいです。
そのため、専属専任媒介契約か専任媒介契約をおすすめします。
物件を売りたいとなったときに悩みどころなのが大手に依頼するか地元の中小企業に依頼するかです。
それぞれメリット、デメリットはあります。
大手は集客力が高く、どのような不動産でも一定の結果を残してくれます。
サービスも豊富で売りたい物件にあったものを選べます。
また、検査や補償に関しても安心できることは大きなメリットです。
一方で、売却活動のコストが高かったり、担当者1人が抱えている案件が多く、あまり親身になってくれる人が少なかったりするといったデメリットもあります。
中小は地域独自の情報を持っており、その地域に特化したノウハウを持っていたり、担当者が親身になってくれたりといったことがメリットとして挙げられます。
一方で、最新の市場動向に対応していなかったり、集客力が低かったりという面もあります。
また、得意な物件タイプ、苦手な物件タイプがはっきりしているというメリットであり、デメリットである特徴も持っています。
大手にするか中小にするかの判断は高く売る上で重要なポイントになります。
あえて一般媒介契約をし、大手にも中小にも依頼するという方法もあります。
いずれにしても自分が売りたい物件の特徴をしっかり把握して判断することをおすすめします。
□不動産会社の選び方
まず不動産のタイプを把握しましょう。
不動産会社、特に中小の会社には得意なタイプ、苦手なタイプがあります。
自分が売りたいと考えている物件はどんなタイプなのかを把握することは高く売ることにも繋がります。
タイプは土地なのか、戸建てなのか、マンションなのかでも変わりますし、マンションでも家族向けなのか、一人暮らし向けなのかによって変わります。
物件がある場所や駅や建物などの周辺環境によってもタイプ分けされます。
売りたい物件のタイプを把握してから、不動産会社のポータルサイトやホームページなどで同じタイプの物件を多く扱っているのかを確認しましょう。
また、担当者の対応、成績、人柄で決めるのも大切です。
不動産会社ごとに得意不得意はありますが、最終的には担当者の実力に頼ることが多いです。
問い合わせ時の対応や返信の速さ、実際に話してみた時の感触などを参考にして、この人になら任せられるという担当者がいる会社に依頼しましょう。
□最後に
今回は、不動産買取の余剰金、物件価格、不動産会社の選び方についてご紹介しました。
販売価格が思っていたより低くても保証金額を支払ってくれる上に、後からきっちり余剰金を返金してくれるのはありがたいですよね。
「不動産買取は売買価格が低くなりそう」
と不安に思っていた方も、一度検討してみてはいかがでしょうか。
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