2019/01/14(月)
浜松で不動産買取｜ローン残債不動産を売却する方法とは？
「家族が増えて今の家では窮屈になったから、新しい家に移り住みたい。」
「転勤で新しい土地へ行くことになった。マイホームを手放さないといけない。」
など、様々な理由から引っ越しを考えている方がいらっしゃるかと思います。
しかし、「今住んでいる家にローンがまだ残っている」ということもよくあるのではないでしょうか。
今回は、まだローンが残っている不動産を買い取ってもらう方法についてご紹介します。
□ローン残債不動産でも売却可能！
よほどのお金持ちでない限りは、新しく家を建てるときに住宅ローンを組んで購入することになるでしょう。
ローン返済にかかる期間は人によってそれぞれですが、家は大きな買い物ですから何十年もかかって返済するのが一般的です。
しかし、人生何があるかわかりません。
「一生この家に住むぞ！」と決意して購入したマイホームでも、その住宅ローンを返済している最中に引っ越しが必要になることだってあるでしょう。
そんなときでも大丈夫、ローン残債不動産でも売却することはできるのです。
＊売却した費用を住宅ローンの返済に充てる
今住んでいる住宅を売却して得たお金は、そのまま住宅ローンの返済に充てることができます。
これは、売却した価格がローン残債を上回った場合に可能になるやり方です。
この時は、抵当権に注意しましょう。
金融機関がローンを組んだ不動産に設定する担保権利のことで、ローンが返済できないと、金融機関はその不動産を競売して代金の回収に充てることができる仕組みになっています。
いつ金融機関によって競売されるか分からない抵当権付きの不動産は、誰も欲しがりません。
ですから一般的には、不動産を売却する際はこの抵当権を消してから売りに出します。
しかし不動産買取なら、急いで抵当権を抹消する必要はありません。
いったん不動産を買い取ってもらい、それで得たお金で住宅ローンの残りを完済できれば、後からでも抵当権は消すことができるのです。
ただし、売主が想定していたよりも低い価格での売却になるケースも多数あります。
「できるだけ高く売りたい」と思う気持ちも大切ですが、売り渋っているとどんどん住まいの価値が下がっていってしまう恐れもあるため、「もしお金が足りなかったらどうするか」についても考えておく必要があります。
このように売却価格が足りずに残債が残ってしまう現象のことを、「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンになった場合、自分で不足金を用意する必要が出てきます。
ただし、不動産を売却する場合、抵当権を抹消する必要があるため、不足金をローンのように分割し返済するのは不可能です。
分割払いをする場合、新たに抵当権を設定しなければならなくなるからです。
もし不足金が用意できない場合は、各金融機関で提供されている「多目的ローン」と呼ばれるローンを組むという方法があります。
多目的ローンとは、その名の通り用途の縛りのないローンのことです。
「売却する不動産の不足金を一旦借りて全額返済し、借りたお金は金融機関に毎月支払う」ことで、新たに抵当権を設定する必要もなく、いきなり大きなお金を自分で用意しなくても良いという裏技です。
ただし、多目的ローンを利用する場合、新たな住宅のローンと多目的ローンを二重に返済することになるので、売却だけで満足することなく、返済計画をしっかりと立てるようにしましょう。
不足金が用意できない場合は、売却のタイミングを見直すことも検討してください。
住まいの価格が急にゼロになることはほとんど有り得ません。
待っていれば、ローンの残債と売却価格が同じになる可能性もあります。
一生を決める選択になるので、「焦らない」ことも大切にしましょう。
□ローン残債を減らすための措置も考えよう！
ローン残債を圧縮するため、以下のような措置も考えておきましょう。
まずは査定の依頼です。
不動産を売却する時には、まず不動産がいくらで売れるのかを知る必要があります。
実は、売却の直前までほとんど査定をせずに資金計画を立ててしまう方も多いんです。
当社でも不動産の査定を承っておりますが、早い段階で自分の住宅がどれくらいで売れるのか見積もっておくことで、その後の資金計画が立てやすくなります。
資金計画がしっかりと立ったら、「いつまでに売却するのか」を決めていきます。
現時点でオーバーローンの状態である場合は、ローン残債の金額が査定価格と均衡する時、もしくは下回ったタイミングで売却することをおすすめします。
オーバーローンの状態で売却した場合、その差額を他の金融機関から借り入れる方法もあります。
ただし、新しい住まいの住宅ローンを抱えている状態なので、借り入れが難しくなる可能性もあります。
ここで焦って高金利の機関からお金を借りてしまうと、返済が苦しくなってしまう恐れもあるので注意しなければなりません。
「どうしてもお金を借りなければならない」場合は、親族など信頼できる人から借り入れるのもおすすめです。
身近にお金を借りる人がいなければ、アンダーローンの状態になるまで待った方が賢明だと言えるでしょう。
□住み替えローンも検討しよう！
「家を売って手に入れたお金でローンを完済しようと思っていたのに、思っていたよりもお金が足りなかった！」
という方もたくさんいらっしゃるはずです。
そんな方におすすめなのが、『買い替えローン』の活用です。
『買い替えローン』とは、今残っている住宅ローンを次に購入する住宅のローンに繰り越すことをいいます。
例えば、現在の自宅を売却してから300万円のローンが残ってしまった場合、新しく購入する住宅の価格4000万円と残っている300万円のローンを合わせた、4300万円を借り入れられるということです。
住み替えローンの最大のメリットは住み替えのタイミングに悩まなくて良くなることです。
転勤や子どもの進学、建物自体の老朽化など、「今すぐに住み替えたい」と思うこともあるでしょう。
その場合は、「アンダーローンになるまで待っていられない」という気持ちになるのも仕方ありません。
買い替えローンはそのようなニーズに応えてくれる制度なんです。
また、二重にローンを組む必要がないこともメリットとして挙げられます。
住宅ローンが残っている状態で更に住宅ローンを借りようとすると、毎月の返済額が大きくなるので、審査に通りづらくなります。
しかし、住み替えローンの場合は二重にローンを借りる必要がなく、自己資金が少なくても住み替えが可能になり、審査にも通りやすくなります。
ただ、住み替えローンにはデメリットもあります。
それは、住宅ローンよりも金利が高いことです。
住み替えローンは借入額が高い上、通常の住宅ローンで適用される優遇制度が適用されなくなるので、その分金利が高くなります。
金利が高くなるということは、その分毎月の支払う額が多くなるので、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなることも覚悟しなければなりません。
住み替えローンを検討する場合は、ローンの残債を調べ、不動産会社と念入りに相談しましょう。
当社でも、ご相談を承っております。
□最後に
今回は、ローン残債のある不動産を買い取ってもらう方法についてご紹介しました。
このような不動産を売るときの重要ポイントは、『抵当権』に注意すること、売却のタイミングを焦らないこと、そして『住み替えローン』の利用です。
住み替えをご検討されている方は、ぜひ当社にご相談ください。
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