2019/05/08(水)
浜松で不動産相続にお悩みの方へ｜実家を売却するときの注意点4選
不動産相続に伴い、忘れ去られた実家の売却を考える際、名義が誰になっているのかを確認することは、特に重要です。
多くの人が見落としがちなこの点は、実家の売却プロセスにおける最初の大きな障壁となり得ます。
本記事では、不動産相続における実家の売却時に留意すべきポイントを解説し、これらの注意点を踏まえ、次のステップへと進むための準備を始めましょう。
□誰の名義になっているかに注意する
誰も住まなくなった実家をそのまま放置はしていませんか？
いざ売却するとなったときにその実家が親名義のままだった、という話はよくあります。
相続登記をして名義を変更していなければ、その不動産を勝手に売買することはできません。
理想は、実家を相続する前に相続人と話し合い、誰の名義にするか、どのタイミングで売却するかを考えておくことです。
□売却にかかる諸費用を把握する
実家の売却は、遺産分割をスムーズにする点でメリットがあります。
しかし、売却に即して諸費用がかかってくるのをご存知でしょうか？
売買契約書にかかわる印紙税から、譲渡所得に関する税金、名義変更のための登録免許税、司法書士への依頼手数料、税理士への依頼手数料など、様々なコストがかかります。
「税理士に依頼しない方が安いのでは。」
とお思いになるかもしれませんが、税の申告漏れのリスクや節税のメリットを考えると、依頼した方が良いでしょう。
□実家売却の基本ステップと不動産相続の準備
実家を売却する際、相続登記から売却までの基本ステップを把握することは非常に重要です。
1:相続登記のスタート
実家売却の第一歩は、相続登記の完了から始まります。
相続登記とは、故人名義の不動産を相続人の名義に変更する手続きです。
令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されるため、このプロセスは避けられません。適切な登記を行うことで、後の法的トラブルを避けることが可能となります。
2:不動産査定の段階
次に、実家が市場でどのくらいの価格で売れるかを知るために不動産査定を受けます。
無料で受けられるオンライン査定や訪問査定など、様々なオプションがあります。
これらの査定を利用し、実家の市場価値を把握することが重要です。
3:媒介契約の締結
査定後、売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介契約など、契約の種類には特徴があり、自分のニーズに合わせて選択することが大切です。
4:販売活動
媒介契約を結んだら、不動産会社が実家の販売活動を開始します。
これには、広告活動や内覧の準備などが含まれます。
販売活動は主に不動産会社が行いますが、売主も進行状況を把握しておくことが望ましいです。
5:売買契約の進行
適切な買主が見つかった場合、売買契約を結びます。
この段階では、契約内容の確認や重要事項の説明が行われます。
双方が合意に至れば、契約が成立します。
6:引き渡しと登記
契約が成立したら、住宅ローンの残債返済や抵当権の抹消登記など、引き渡しと登記の手続きが必要です。
これらの手続きを適切に行うことで、売却プロセスは完了します。
実家売却において、これらの基本ステップを正確に理解し、慎重に進めることが、成功への鍵となります。
□不動産相続時の期限と節税対策
不動産相続において、重要な期限と節税対策の理解は不可欠です。
この知識は、相続放棄の期限、準確定申告、相続税納税の期限、売却の節税特例期限など、重要な決定を下す際に役立ちます。
1:相続放棄の期限
相続放棄は、相続の権利を全て放棄することを意味します。
特に、負債が資産を上回る場合に利用されます。
相続放棄をする場合、相続開始を知った日から3ヶ月以内に行う必要があります。
この期限を逃すと、放棄の権利は失われます。
2:準確定申告の期間
準確定申告は、故人の最終所得に関する確定申告です。
不動産所得がある場合には特に重要です。
この申告は、相続の開始を知った日の翌日から4ヶ月以内に行う必要があります。
3:相続税納税の期限
相続税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告し納税する必要があります。
全国の資産家の約8.8%がこの税金の対象となっています。
適切な申告と納税を行うことで、余計なペナルティを避けられます。
4:売却の節税特例期限
相続した不動産の売却に際して、節税特例を利用できます。
「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」があり、それぞれに期限が設けられています。
この期限内に売却すれば、節税効果を最大限に活用できます。
これらの期限と節税対策を理解し、適切に行動することで、不動産相続における無駄な税金の支払いを防ぎ、賢い資産管理を行えます。
□遠方にある実家を売却する際の注意点
仕事や家庭の関係で自宅から離れたところに実家がある場合、実家の相続手続きや売却手続きを行うのは面倒ですよね。
名義の変更を早めに行ってしまっている方は、実家近くの不動産会社に丸投げしてしまうのが楽かもしれません。
丸投げが不安な方は、家財の整理や売買契約、引き渡しで実家に3回以上は通う必要が出てくるでしょう。
□実家の状態に要注意
家の老朽化は住宅の売却において最大の懸念点です。
木材の腐食や構造の問題など、瑕疵担保責任を負うリスクもあります。
リフォームをしないと買い手が見つからないという恐れもあります。
□実家売却前の準備と手続きポイント
実家を売却する前には、いくつかの重要な準備と手続きが必要です。
これらには名義変更の重要性とその方法、必要な費用、必要書類、遺品整理、仏壇の処理、土地の境界確認、税金を抑えるための購入額の探し方、査定依頼の重要性などが含まれます。
1:名義変更の重要性
実家の売却において最も重要なステップの1つは、名義変更です。
これは、所有権を法的に確定させ、買い手にとってのリスクを減少させます。
2024年4月1日からは相続登記が義務化されるため、この手続きを適切に行うことの重要性が、さらに高まります。
2:名義変更に必要な費用
名義変更には、登録免許税が必要です。
この税額は、固定資産税評価額と税率（相続が原因の登記の場合0.4％）を用いて計算されます。
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている「価格(評価額)」に基づきます。
3:必要書類の準備
実家の売却には、戸籍謄本や除籍謄本などの書類が必要です。
これらは、全ての相続人が確定するために必要となります。
正しい書類を用意することで、手続きの遅れを防ぎ、スムーズな売却を実現できます。
4:遺品整理と仏壇の処理
遺品整理は売却の前に行うべき重要な作業です。
家具や個人的な物品の処分はもちろん、仏壇の処理にも注意が必要です。
仏壇は特に敏感なアイテムであり、適切な方法で処理することが望ましいです。
5:土地の境界確認
土地を売却する際には、境界線の確認が不可欠です。
不明瞭な境界線は、後のトラブルの原因となるため、売却前に正確な境界を確定し、関連する書類を準備することが重要です。
6:税金を抑えるための購入額の探し方
税金を最小限に抑えるためには、過去の購入額を正確に知ることが助けとなります。
これは特に、資産の減価を考慮する際に重要です。
可能であれば、過去の購入契約書や関連書類を確認してください。
7:査定依頼の重要性
実家の市場価値を正確に把握するためには、信頼できる不動産会社による査定が不可欠です。
無料のオンライン査定や訪問査定を利用し、適切な売却価格を設定することをおすすめします。
実家を売却する際には、これらの準備と手続きを丁寧に行うことが、スムーズな取引と最適な結果をもたらします。
□まとめ
実家の売却を成功させるためには、不動産相続の過程で多くの注意点を把握し、適切な対応を取る必要があります。
名義変更の重要性、諸費用の理解、基本的な売却ステップの理解、不動産相続の準備、期限と節税対策、遠方の実家を売却する際のポイント、物件の状態の確認、売却前の準備と手続きが、その重要なポイントです。
これらの要素を適切に管理することで、実家の売却プロセスはスムーズに進み、最適な結果を得られます。
不動産相続における実家の売却を考える前に、これらの重要なステップとポイントを理解し、十分な準備をしておくことが不可欠です。
浜松に実家がある方で、不動産相続にお悩みの場合は、ぜひ一度当社にお問い合わせください。
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