2019/05/17(金)
相続した不動産を売却する際にかかってくる税金とは？
「実家を相続したけど、使い道もないし売却して現金化したい。」
このように考えてはいませんか？
実は、売却した代金そのままが現金として手に入れられるわけではありません。
相続や登記にかかる税金、売却にかかる税金と諸費用など、様々なお金が売却代金から引かれてしまいます。
そこで今回は、相続した不動産を売却した際にかかる税金を徹底解説していきます。
目次
□相続不動産を売却する際にかかる税金
不動産を相続する際の税金と売却する際の税金に分けて紹介していきます。
＊不動産を相続する際の税金
不動産を相続すると、相続税がかかる場合があります。
しかし、これは全体の5%ほどです。
というのも、基礎控除額の範囲内なら相続税がかからないからです。
つまり遺産の総額が、基礎控除額である「3000万円＋600万円×相続人の数」よりも下回っている場合、相続税はかかりません。
しかし、相続税がかかるかどうかの判断は素人では危険です。
税理士や司法書士に相談するようにしてください。
また、相続した家の名義を変更する際も「登録免許税」という税金がかかります。
これは、その不動産の固定資産税評価額の0.4%なので、評価額が1500万円の場合、6万円かかるということです。
固定資産税評価額は、実際の取引額と大きな差があるのでご注意ください。
＊相続不動産を売却する際の税金
相続した不動産を売却した際は、まず譲渡所得税に気を付けなければなりません。
簡単に言うと、売却代金からその不動産取得費を差し引いた利益に税金がかかってきます。
取得したのが前すぎて分からない場合は売却費の5%とする、と国税庁により定められていますが、損をしないためにも一応取得費は調べておきましょう。
取得費の内訳は、「土地の購入価格＋建物の購入価格－減価償却費」で求められます。
居住用財産だった家の売却による譲渡所得には、所有期間に関わらず3000万円までの控除を受けることが可能です。
売却益が3000万円をこえてくると、そこに所有期間によって変動する所得税や住民税が適用されます。
あとは、少額ですが、不動産売買契約書の印紙税、引っ越しの場合は住所変更登記の登録免許税などがかかってきます。
こちらの税金については、次の見出しでさらにわかりやすくご紹介します。
□不動産売却時の税金の種類とその計算方法
不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。
ここでは、売却手続きにかかる税金と売却益が発生した際の税金について解説します。
1.売却手続きにかかる税金
・印紙税
印紙税は売買契約書などの課税文書にかかる税金です。
契約金額に応じて印紙税額が決定され、2024年3月31日まで軽減税率が適用されます。
軽減税率を使用するとしないとでは、倍ほども支払わなければならない税金が変わってくるので注意しましょう。
・登録免許税
不動産や会社などの登記申請に必要な税金で、不動産売買では売主と買主双方にかかります。
特に、抵当権抹消登記や所有権移転登記にもこの税金が必要です。
・仲介手数料の消費税
不動産会社への仲介手数料にも消費税がかかります。
仲介手数料は売買価格に応じて決まり、消費税が加算されます。
2.売却で利益が発生したときにかかる税金
不動産売却による譲渡益が生じた場合、所得税や住民税、復興特別所得税が課税されます。
先述したように譲渡所得は、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた額で計算されます。
譲渡所得税は、売却益がある場合にかかる税金で、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた後の利益に対して課税されます。
この計算では、取得費を正確に把握することが重要で、売却予定の不動産の購入時にかかった費用や改修費用なども取得費に含められます。
さらに、不動産の売却に際しては、市場価値や税制の変更にも敏感である必要があり、適切な時期に売却することで税負担を最小限に抑えることが可能です。
□不動産売却に伴う節税戦略
不動産売却における節税方法には、以下のような戦略があります。
1:購入当時の金額が分かる資料の用意
譲渡所得税の計算において、取得費を正確に算出することが重要です。
売買契約書や領収書は確定申告でも必要になりますので、事前に準備しておくことをお勧めします。
2:特例や控除の活用
不動産売却時の3,000万円の特別控除や居住用財産の買換え特例など、適用可能な控除や特例を調査しましょう。
どの特例も自動的に適用されることはないため、自ら情報をキャッチアップすることが大切です。
例として、マイホームを売却する場合、所有期間が10年超えの不動産には軽減税率の特例が適用されることがあります。
この特例を活用することで、長期間所有していた不動産の売却益に対する税率が低くなり、大きな節税効果を期待できます。
また、相続不動産を売却する際には、空き家等の特例控除が利用できる場合があります。
これらの特例を活用するには、事前に条件を確認し、必要な書類を準備しておくことが重要です。
節税戦略を立てる際には、最新の税制改正情報にも注意を払い、専門家と相談しながら最適な方法を選択しましょう。
3:ふるさと納税の利用
不動産売却で増加した所得を活用して、ふるさと納税で税負担を軽減できます。
お礼の品としてその地域の特産品がもらえる点が魅力のふるさと納税ですが、納税できる額には上限があり、その年の所得によって決まります。
4:印紙税の節約
売買契約書を1通にするなどして、印紙税を節約する方法も考えられますが、リスクもあるため注意が必要です。
決して、積極的にお勧めできる方法ではありません。
□税金対策で注意すべきポイント
不動産売却における税金対策を行う際には、以下の点に注意が必要です。
1:併用できない税金控除の存在
特定の控除や特例は併用できない場合があるため、どの制度を利用するか慎重に選択する必要があります。
利用したい制度が複数ある場合は、それぞれの特徴を把握し、比べることが大切です。
2:確定申告の必要性
譲渡益が20万円以上の場合、確定申告が必要になります。
確定申告を行うことで、適切な税金控除を受けることが可能です。
3:相続した不動産の売却特有の注意点
相続した不動産を売却する際には、相続税や名義変更に伴う登録免許税が発生するため、これらの費用も考慮する必要があります。
不動産売却にかかる税金や節税戦略は複雑であり、専門家のアドバイスを求めることが望ましいです。
適切な準備と知識で、税負担を軽減しながら不動産を売却しましょう。
また、不動産売却の際の税金対策で特に注意すべき点として、譲渡損失の損益通算も重要です。
不動産を売却して損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺することが可能ですが、この損益通算を行うためには、確定申告が必要になります。
また、不動産売却後に確定申告を行う際には、売却に関わる全ての費用や必要書類を正確に整理し、申告漏れがないようにすることが重要です。
不動産の売却を考えている場合、計画的に準備を進め、税金の知識を深めることで、スムーズな売却プロセスと最適な税金対策が可能です。
上記の情報を参考に、売却を進めてみてください。
しかし、売却は現金化するまでの道のりが長いため、相続してすぐ家を現金化したいという方には不向きです。
そのような方は、買取を検討してみましょう。
□まとめ
相続した不動産を売却する際にかかる税金について紹介してきました。
税の申告漏れや節税が気になる方は、費用はかかりますが税理士に依頼した方が良いでしょう。
相続物件の売却に関しては、浜松市周辺の物件の場合、ぜひ一度当社にお問い合わせください。
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