2021/03/04(木)
家を売る時に所得税はかかる？不動産売却をお考えの方へ！
家を売る時に所得税はかかるのか疑問に感じている方はいませんか。
税金という言葉を耳にすると難しい印象があり不安になる方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却における税金についてご紹介します。
□不動産売却で利益が出たら税金はかかるの？
家を売却して住み替えの資金にすることや、空き家になっている実家を売却して現金化したいとお考えの方は少なくないでしょう。
ここでは、不動産売却における税金について4つのポイントをご紹介します。
1つ目は、不動産を売却すると譲渡所得として課税対象になる点です。
家や土地などの不動産を売却すると、譲渡所得となり、所得税や復興特別所得税、住民税がかかることがあります。
2つ目は、売却金額と課税対象となる金額は異なる点です。
譲渡所得に対する所得税は次のように計算します。
所得税=｛収入金額－（取得費+譲渡費用）－特別控除｝×税率
収入金額とは売却代金のことで、取得費とは居住用財産としての不動産を手に入れるためにかかった費用の総額を意味します。
また、譲渡費用とは売却をするために必要となった事務費用のことです。
3つ目は、所有期間によって税率が異なる点です。
所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、それぞれ異なった税率が適用されるため確認しておきましょう。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得に分類され、所得税15％、住民税5％の合計20％が税率です。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に分類され、所得税30％、住民税9％の合計39％が税率になるでしょう。
また、所有期間が10年を超える場合は税率が軽減されますが、これについてはこの後の「税金を控除する対策」で解説するため確認してみてください。
4つ目は、譲渡損失は他の所得と損益通算できる点です。
損失分を売却した年の事業所得や給与所得などと相殺して所得税や住民税を減らせます。
また、売却した年の所得よりも譲渡損失の方が大きく相殺しきれなかった場合は、翌年から3年間の所得まで繰り越して控除できるため、最長で4年間の所得税や住民税を軽減できます。
□家売却の税金を控除する対策をご紹介！
税金対策で用いられる特例は主に3つあり、売却益の有無、所有期間の長さによって利用できる特例が異なります。
＊売却益が出た場合の3000万円特別控除
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は以下のような計算式になります。
税額=（譲渡所得－3000万円）×税率
したがって、譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税と住民税は課税されません。
また、この特例を受けるには以下のような条件があるため確認しておきましょう。
・マイホームに住まなくなってから3年以内に売却
・マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない
・売却した年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない
この特例は、所有期間に関係なく受けられるため多くの方が適用できます。
しかし、一度この特例を受けるとその後2年間は再適用できないため注意しましょう。
＊マイホームの買い替えで使える住宅ローン控除
この特例の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。
住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、毎年ローンの残高の1％、最大で40万円または20万円までを10年間、所得税や住民税から控除できる特例です。
この特例の対象になるのは新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されます。
また、この控除は3000万円特別控除との併用ができないため、どちらを利用すると良いのかしっかり確認しておきましょう。
＊所有期間による軽減税率
先ほど紹介したように、所有期間が10年を超えるマイホームを売却すると税率が軽減されます。
この特例を適用した場合の税率は以下の通りです。
・課税譲渡所得金額が6000万円以下の部分は14％（所得税10％、住民税4％）
・課税譲渡所得金額が6000万円を超える部分は20％（所得税15％、住民税5％）
適用条件は3000万円特別控除と同様ですが、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている必要があるため注意しましょう。
□確定申告はいつするの？
不動産売却した際にかかるのは所得税と復興特別所得税、住民税です。
このうち申告が必要なのは所得税で、住民税は所得税の申告に基づいて翌年度分に課税されます。
そして、所得税の申告は不動産を売却した翌年に手続きをします。
申告時期は毎年2月16日～3月15日だと定められており、現在の住所地を管轄する税務署に申告が必要です。
申告方法は一般的に税務署の窓口に直接提出します。
窓口での手続き以外には、郵送による申告書の送付や、税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函、さらに電子申告・納税システムによる申告方法もあるため、自分にとって適した方法で申告しましょう。
□まとめ
今回の記事では、不動産売却における税金についてご紹介しました。
税金は、複雑で難しいと感じる方も多いでしょう。
しかし、当社では税金についてもしっかりとサポートしますので、不動産売却をお考えの際はお気軽にご相談ください。
