2021/11/08(月)
家を売るタイミングとは？住宅ローンについても解説します！
「家を売るベストタイミングはいつかな」
「住宅ローンが残っているけれど、家の売却はできるのかな」
このようにお悩みの方も多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、家を売るベストタイミングと不利なタイミング、そして住宅ローンについて解説します。
ぜひ参考にしてみてください。
□家を売るベストタイミングをご紹介！
1つ目は、「市況」から見るタイミングです。
不動産の価格は、景気や社会情勢に左右されやすいです。
好景気の時には不動産価格は上昇し、不景気の時には不動産価格は下落するという傾向があります。
景気や社会情勢にも注意して見てみましょう。
2つ目は、「時期」で見るタイミングです。
2月や3月は、転勤やお子様の進学先が変わるタイミングで引っ越しされる方が多いので、好条件で売却しやすくなります。
新生活スタート前の2月や3月は、一年の中で最も売り時だと言えるでしょう。
3つ目は、「築年数」で見るタイミングです。
築年数が経つにつれて家の価値は低下します。
特に、築10年までは相場の下落するスピードが速いです。
築年数が1年違うだけでもその価値は大きく変わりますので、家を高く売りたい方は、築年数が浅いうちに売ることを心がけましょう。
4つ目は、「ローン金利」で見るタイミングです。
ローンの金利が高い金利の時よりも低い時の方がおすすめです。
金利が低いほど利息も少ないためです。
5つ目は、「税金の優遇」で見るタイミングです。
売却の際に発生する税金は、優遇措置を受けられることもあるので、具体的に解説します。
3000万円特別控除とは、売却の際に生じた譲渡所得から3000万円を差し引けるものです。
適用条件は、空き家であれば住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることです。
譲渡所得税は、不動産を売却して生じる譲渡所得に対して所得税が加算されるて発生するものです。
譲渡所得に対して税率をかけることで算出しますが、所有期間によって課される税率は異なります。
所有期間が5年以下の場合、所得税率は30パーセント、住民税率は9パーセントです。
所有期間が5年を超えている場合、所得税率は15パーセント、住民税率は5パーセントです。
このことから、家を購入してから5年経ってから売却する方が税率を抑えられます。
相続税は、「取得費加算の特例」を適用することで、納付した相続税の一部を取得費に加算して譲渡益から控除できます。
この特例を受ける条件は、相続してから3年10ヶ月までに売却することです。
相続した家をお持ちの方にとってベストタイミングは、3年10カ月以内でしょう。
6つ目は、「個人的な事情」で見るタイミングです。
ご家族が増えたタイミングで部屋数の多い家に住み替えを検討される方は多いですし、お子様が独立した後に広すぎると感じて住み替えを検討される方も多いです。
また、より住みやすい環境を求めて住み替えを検討される方も多いです。
スーパーや病院が近くになく不便を感じていた方や、転職や転勤に伴い通勤に時間がかかるという方は住み替えを検討されます。
□家を売ってはいけない不利なタイミングをご紹介！
1つ目は、相場価格が上昇中または今後の上昇が予測されるときです。
価格が上昇しているときに家を売却すると、得られたはずの利益を得られません。
相場価格が上昇している、あるいは今後上昇することが予測されるときには、相場を見極めてより高く売れるタイミングで売却しましょう。
2つ目は、税制優遇が適用されない時期です。
「あと1ヶ月後に売却していれば特例が適用できたのに」と後悔することもあるかもしれません。
売却したい物件の状況によっては税制の優遇措置が受けられる可能性もあるので情報収集を念入りに行うことをおすすめします。
□住宅ローンが残っている場合は？
住宅ローンが残っていても家を売ることはできるのか不安な方も多くいらっしゃると思います。
結論から申し上げますと、ローンの返済中でも家を売却することは可能です。
住宅ローンの返済中、その物件の抵当権は融資を行った金融機関にあります。
抵当権が金融機関にある不動産は基本的に売却ができず、売り渡すまでにローンを完済する必要があるのです。
そのため、住宅ローンが完済していない場合は、売却して得られた代金で残債を支払う必要があるので注意が必要です。
一方、売却の代金でローンを完済できない場合は、足りない差額を補塡しなければなりません。
自己資金で賄うことが一番ですが、難しい場合にはさらにほかの手段を考えましょう。
例として、住み替えローンを利用する方法があげられます。
新たにローンを組んで次の住宅を購入する場合、条件次第でこれまでのローンと一本化もできます。
ただし、借入金額が大きくなるため審査が厳しいといったデメリットもあるので慎重に検討しましょう。
□まとめ
この記事では、家を売るベストタイミングと不利なタイミング、そして住宅ローンについて解説しました。
家を売るタイミングについて理解していただけたかと思います。
売却をお考えの方で何かご質問や疑問点等ございましたらお気軽にお問い合わせください。
