共有名義の家は離婚したときどう･･･｜不動産売却コラム｜浜松市で不動産売却・買取・査定なら浜松不動産買取センター

「離婚したけれど、共有名義の家をどうしたら良いだろうか。」

このように悩んでいる方はいませんか。
共有名義のまま放置したら良いか、単独名義にしたら良いか迷いますよね。
そこで今回は、離婚したときの共有名義について紹介します。

□共有名義は解消する

離婚した場合は、できるだけ早めに共有名義を解消しましょう。
共有名義にしておくデメリットを3つ紹介します。

1つ目は、家の売却ができないことです。
共有名義の場合、名義人全員の合意がなければ物件を売却できません。
売却以外にも、長期の賃貸借や抵当権設定、そしてリフォームまでも制限されます。
何か行おうとする度に連絡を取る必要があるため、共有名義を解消しましょう。

2つ目は、維持費がかかることです。
不動産は所有しているだけで固定資産税が毎年発生します。
また、不動産の管理を不動産会社に任せた場合、その費用もかかります。
相手が清算に応じてくれずに、自分だけで支払いを行うケースも耳にするので、気をつけましょう。

3つ目は、放置される可能性が高くなることです。
先ほども紹介しましたが、売却したり、活用したりするためには元夫婦が協力する必要があります。
そのため、合意を得るために話し合いをしたものの、お互いに意見が合わずに揉めて、放置される可能性があります。
税金だけ支払うのはもったいないので、共有名義を解消して、自由に使えるようにしましょう。

□共有名義を解消する方法について

続いては、共有名義を解消して、単独名義にする方法を見ましょう。
これはローンの有無によって変わります。
ローンがない場合は単純で、名義から外れる方の持分割合に応じた金額を支払うことで解消されます。
一方、ローンが残っている場合は解消方法がいくつかあるため、以下で紹介します。

＊住宅ローンを単独名義に変更する

どちらか一方がそのまま家に住み続ける場合、住宅ローンの名義を単独名義に変更することで、共有名義が解消されます。
ただし、ローンを利用している金融機関が必ず認めてくれるとは限りません。
なぜなら、現在のローンを契約するときには、夫婦での収入や資産、勤続年数などを基準にして行ったからです。

単独名義に変えるということは、1人で返済していくことになります。
つまり、支払いが行われないリスクが高まるため、認めてくれない可能性があります。
収入が安定している、残債が少ない、といったポジティブな面があれば変更できるでしょう。
その基準は、利用する金融機関によって変わるため、まずは担当者に問い合わせをしましょう。

＊金融機関を変更する

単独名義に変えるとき、新たに単独名義の住宅ローンに借り換える方法もあります。
つまり、新たに利用するローンを使って、共有名義のローンを解消することです。
新たなローンはこれまでと同様に返済を行っていくだけであるため、複雑になるわけではありません。

ここでの注意点は、先ほど同様にローン審査が厳しくなることです。
1人で返済するため、現在のローンの残債が大きいと借り換えする金額も大きくなり、なかなか認めてもらえないことがあるでしょう。

＊連帯債務者や連帯保証人を加える

上で紹介した2つとも行えない方には、第三者を連帯債務者や連帯保証人として加える方法があります。
連帯債務者とは、ローンを一緒に返済する人を指し、独立して返済するため、住宅ローン控除の利用ができます。
その点、連帯保証人は、主たる債務者が返済を行わなかったときに返済をする人を指しますが、その人は住宅ローンを利用できないので注意しましょう。

金融機関によって連帯債務者と連帯保証人のどちらを選べるかは異なります。
担当者に問い合わせをしましょう。

□単独名義にするときに発生する税金について

単独名義にするときにはいくつかの税金が発生します。

まずは、譲渡所得税です。
これは「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価」を上回っていた場合に発生する税金です。
そのため、上回っていなければ支払う必要がありません。
また、いくつか特例があるため、条件を満たした場合は税金を大きく抑えられるでしょう。

次は、登録免許税です。
登録免許税とは、名義を変えるときに発生する税金です。
単独名義にするときには必ず発生するため、覚えておきましょう。

続いては、贈与税です。
これは原則として発生しません。
しかし、「分与された財産の額が、夫婦で得た財産の価額を考慮しても、なお多すぎる場合」「贈与税や相続税を不当に回避するために離婚したと認められる場合」には発生します。
当てはまっていないか確認しましょう。

最後は、不動産取得税です。
これも贈与税と同様に原則かかりませんが、贈与税が発生するときと同じ条件を満たした場合には発生するため、注意しましょう。

□まとめ

今回は、離婚したときの共有名義の取り扱いについて紹介しました。
離婚したときは、その後の活動をしやすくするために、共有名義を解消した方が良いです。
しかし、ローンが残っている場合は手続きに時間がかかるため、返済計画はしっかり立てましょう。
また、発生する税金のことも頭に入れて行いましょう。