2021/02/08(月)
共有名義の家の持分割合はどのように計算されるかご存知ですか？具体例も紹介します！
共有名義の家を持っている方の中で、持分割合の計算方法を理解していない方はいらっしゃいませんか。
結婚して家を購入する場合、夫婦でお金を出しあったり、親からの援助を受けたりするする方がいるでしょう。
その割合を明確にする必要があります。
そこで今回は、共有持分の割合について紹介します。
□共有持分にしておくメリットとデメリットについて
持分割合の計算の説明に入る前に、まずは共有持分のメリットとデメリットを確認しましょう。
まずはメリットから紹介します。
メリットは、売却時に特別控除を二重に受けられることです。
不動産を売却するときに受けられる「居住用財産の買い換え特例」をご存じですか。
いくつかの条件を満たせば受けられる特例で、不動産売却を検討している方は知っておくと良い特例の1つでしょう。
ちなみに、条件の中に所有期間の条件はないため、購入してあまり時間がたってない方でも利用できます。
では、この特例によってどういった恩恵が受けられるのでしょうか。
不動産売却で利益が発生した場合、税金がかかります。
税金はできるだけ払いたくないですよね。
この特例を利用すると、税率を乗ずる前の利益から最大で3000万円を控除できます。
加えて、共有持分の場合はそれぞれの名義者が特例を受けられます。
つまり、2人名義人がいる場合は6000万円まで控除できます。
これは大きなメリットでしょう。
反対に、デメリットもあります。
まずは、共有者の承諾がないと売却できないことです。
共有している不動産であるため、当たり前ですが1人の判断で売却は行えません。
そのため、話し合いの時間を設ける必要があり、トラブルになる可能性もあります。
次は、贈与税の対象になることです。
夫婦のどちらかが先に仕事をやめ、もう片方が残りのローンを支払うこともあるでしょう。
その場合、一方からもう一方へ不動産が贈与されたとみなされるため、贈与税の対象になります。
どのように支払いを進めるかは慎重に考えましょう。
□持分の計算方法について
続いては、持分の計算方法の紹介をします。
計算方法は（自己資金＋住宅ローン/物件価格＋諸費用）です。
具体的に数字を入れて確認しましょう。
物件価格が5000万円、諸費用が400万円の注文住宅を夫婦の共有名義で購入するとします。
このときに、ご主人が1000万円出して、残りの4400万円に関しては住宅ローンを半分ずつ組んだとしましょう。
この場合、ご主人の持分は、1000万円＋2200万円/5000万円＋400万≒3/5になります。
一方、奥さんの持分は2200万円/5000万円＋400万円≒2/5になります。
以上のように計算を行います。
贈与税の問題があるため、前もって計算しておきましょう。
□共有名義の不動産を高く売るコツについて
最後に、共有名義の不動産を高く売却するコツについて、3つ紹介します。
＊不動産会社に全員が同意していることを伝える
不動産会社にとっても、名義人全員の同意があるかは大切です。
なぜなら、同意がなければ、そこから不動産会社が参加する必要があり、多くの手間と時間がかかるからです。
また、売買契約の直前になって誰かが同意していないことがわかり、売れなくなった場合には、不動産会社の利益がなくなります。
そのため、同意できていることを伝えていないと、積極的に売却活動をしてくれない可能性があるでしょう。
高い価格で売るためには、まずは共有名義者全員の合意を得ましょう。
＊反対している人を説得する
先ほども紹介しましたが、共有名義人の中に1人でも同意しない人がいた場合、その物件は売却できません。
個人の持ち分の場所だけを売却する方もいますが、売却価格は市場価格よりも大きく下がります。
そのため、売却するときには反対している人をできる限り説得してから行いましょう。
そのときに不動産会社に依頼するのも良いでしょう。
売却を拒否する人にはその人なりの理由があると思います。
その理由を不動産会社のこれまでの経験を活用して解決できる可能性があります。
また、不動産会社が用意する客観的なデータを見せることで、意見が変わることもあるでしょう。
まずは共有名義者間で説得を図り、無理な場合は不動産会社に依頼しましょう。
＊実績豊富な不動産会社に依頼する
不動産会社の中でも、共有名義不動産の売却に慣れている不動産会社と慣れていない不動産会社があります。
そのため、慣れていない不動産会社を選ぶと、相場より安くなったり、時間がかかったりします。
良い不動産会社を選ぶためには、過去に共有持分不動産を売却した実績を確認しましょう。
また、不動産会社側から、必要な書類や売却の流れを詳しく教えてくれた場合でも安心して良いでしょう。
□まとめ
今回は、共有名義不動産の持分割合や高く売るコツについて紹介しました。
持分の計算はあまり難しくありません。
お金を出す割合をしっかり考えていない場合、後々トラブルに発展する可能性があるため、将来のことを考えながら進めましょう。
