2020/12/18(金)
共有名義の不動産の売却方法は？用意するものも紹介します！
「共有名義の不動産を売却したいけれど、どのように売却したら良いかわからない」
このように悩んでいる方はいませんか。
共有名義の不動産売却は通常の不動産売却とは売却方法が違います。
そこで今回は、共有名義の不動産の売却方法や注意点を紹介します。
□売却方法について
＊共有者全員で売却する
これは最も一般的な方法です。
ただし、全員の合意が必要であるため注意して行いましょう。
共有者が多ければ多いほど、合意に至るまでに労力や時間が多くかかり、場合によっては専門家を通す必要もあるでしょう。
＊共有者間で売却する
続いては、共有者の間で共有持分を売却する方法です。
買主が見つかっている状態で行うため、短時間で楽に済みます。
また、第三者が新たに加わるわけではないため、他の共有者の納得も得られやすいでしょう。
ただし、それまで共有者となっているのは親族の場合が多いです。
そのため、親族間での売買交渉で、話が円滑に進まなかったり、大きなトラブルに発展したりする可能性があるため注意しましょう。
加えて、実際の売却価格よりも低い価格で売却するケースが多いので、売主のメリットは比較的少ないでしょう。
＊単独で第三者に売却する
次は、共有者でない第三者に自分の持分を売却する方法です。
この方法では、通常の不動産売買と同様の流れで行います。
ただし、購入者の目的は売却したときに発生する利益の獲得であるため、高くは売れないでしょう。
また、購入者を探すのは容易ではありません。
不動産会社に売却するのも良いでしょう。
＊分筆して売却する
最後は、1つの不動産を複数の不動産に分割して、それぞれを単独で売却する方法です。
分筆を行えば、共有状態は解除されるため、自分の好きなタイミングで売却できます。
ただし、3つのデメリットがあるため注意しましょう。
1つ目は、分筆自体にお金がかかることです。
分筆をするときにはその境界を確定する必要があり、専門家なしでは行えません。
そのため、お金を払って専門家に依頼する必要があります。
2つ目は、登記する必要があることです。
登記には書類やまとまったお金の準備が必要です。
時間と労力がかかるため注意しましょう。
3つ目は、均等にお金が分配されない場合があることです。
不動産の売却価格はその不動産の大きさだけで決まるわけではありません。
日当たりや土地の形なども売却価格を決めるときには大切です。
そのため、分割した結果、あまり良い環境でない場合は売却価格が低くなるでしょう。
また、分筆しすぎた場合、あまりに小さい範囲になり、価値が落ちる可能性があります。
売却可能な範囲の広さで売りましょう。
□準備するものについて
続いては、2つの準備するものを紹介します。
まずは、登記済権利証または登記識別情報です。
登記済権利証とは、不動産の登記を完了したときに交付され、売却のときには必要です。
無くした場合は事前通知を利用して、権利証の提示ができないことを説明しましょう。
事前通知が発送されてから2週間以内に申し出を行うと、登記名義人であることを確認してもらえます。
また、登記識別情報とは不動産登記を行った人にのみ通知される暗証番号のことで、これを登記所に提出すれば本人証明が可能です。
続いては、共有名義者全員分の身分証明書と実印、印鑑証明書、住民票です。
同意だけで不動産売却は行えないため注意しましょう。
また、売却に携われない方は別の共有者に代理で手続きを委託します。
そのときには委任状の準備もしましょう。
上記以外にも、隣地との土地の境界を証明する境界確認書や、土地の面積や土地の境界を明確にする土地測量図なども準備しましょう。
□売却における注意点について
最後に、売却するときの注意点を2つ紹介します。
1つ目は、名義を入念に確認することです。
夫婦共有名義や親子名義の場合は共有持分権者がわかりやすいです。
しかし、共有持分になってから数十年経っている場合はわかりにくいでしょう。
「誰が」所有しているかだけでなく、「どの部分を」所有しているかも分かりにくいです。
不動産会社や司法書士の力を借りて、最初に確認しましょう。
2つ目は、税金やローン返済です。
売却時にローンが残っている場合、ローンを返さない限りは売却できません。
このときに残債よりも売却価格が小さければ、自己資金を用意する必要があります。
誰がどの割合で負担するのか決めましょう。
また、利益が出た場合は譲渡所得税を支払う必要があります。
その税金も共有持分権者が負担するため、確認が必要です。
これらの割合は後々トラブルにつながる可能性が高いです。
口頭だけでなく、書面に残してから売却を始めましょう。
□まとめ
今回は、共有名義の不動産売却の売却方法や注意点について紹介しました。
共有名義の場合は、どの売却方法でも時間はかかります。
そのため、話し合いの時間を多く設けて納得のいくまで相談をしましょう。
また、利益や損失についての話し合いを最初にしていない場合、トラブルになりやすいので注意しましょう。
