2018/10/14(日)
共有名義のマンション売却時の注意点｜あららぎ不動産がわかりやすくご紹介します！
「夫婦で共有名義のマンションを持っている」
「親から譲り受けたマンションを兄弟で保有している」
このようにマンションを共有名義で持っていると、売却時にトラブルが発生することが多々あります。
トラブルを起こさないために、共有名義のマンションの売却方法や売却決済時に必要なもの、売却時の注意点をご紹介します。
□共有名義とは？
共有名義という言葉を皆さんは聞いたことがあるでしょうか。
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有していることを言います。
共有名義人全員の意思を統一する必要があります。
対して単独名義は、1つの不動産を1人で所有しているため、意思決定がスムーズに進むでしょう。
共有名義の場合、所有者1人でできること、過半数の同意が必要なこと、全員の同意が必要なことがあります。
この3つを順にご紹介します。
まず、所有者1人でできることは、不動産を保存することと、使用することです。
保存とは、建物を修繕したり、不法占拠者を排除したりして、不動産の現状を維持することで、使用とは、不動産に住むことです。
もちろん、持分割合の分のみ使用が認められているのではなく、不動産全体を使用できます。
次に、過半数の同意が必要なことは、不動産を利用することと、改良することです。
利用とは、短期的に不動産を貸し出したり、賃貸借契約を解除したりすることで、改良とは、不動産をリフォームすることです。
そして、全員の同意が必要なことは、不動産を処分することです。
処分とは、不動産を売却したり、抵当権を設定したりすることです。
この記事ではマンションの売却についてご紹介していますが、売却には全員の同意が必要なため、単独名義より注意することが多いでしょう。
ちなみに、同意が必要な過半数とは、所有者の人数ではなく、持分割合のことを表します。
つまり、共有名義人が3人の場合、過半数である2人が同意しても、その2人の持分割合が過半数でなければ条件を満たせません。
そのため、持分割合はきっちりと把握する必要があります。
□共有名義のマンションの売却方法にはどのようなものがある？
共有名義のマンションを売却する方法には、4種類あります。
「マンションを売ってから売却代金を共有名義人の中で分配」「買取会社に所有する分のみ買取を依頼」「他の共有名義人に買取を依頼」「単独名義にしてから売却」を、順にご紹介します。
1つ目は、マンションを売ってから売却代金を共有名義人の中で分配する方法です。
これは、共有名義人全員でマンション全体を売却します。
こちらの方法は比較的トラブルが発生しやすいため、別で注意点をご紹介します。
2つ目は、買取会社に所有する分のみ買取を依頼する方法です。
他の共有名義人とあまり関わることなく、所有する分のみマンションを買取してもらえるでしょう。
ちなみに、買取は仲介に比べて、現金化までが早く安心感があるため、買取の方が良いでしょう。
また、他の共有名義に、買取会社に買取してもらう旨を伝えておくと、後々揉める可能性が低くなるでしょう。
3つ目は、他の共有名義人に買い取ってもらう方法です。
売却する側はマンションの売却ができ、買い取る側は持分割合を増やせます。
想定売却価格をもとに、持ち分に応じた金額を算出し、他の共有人と交渉します。
4つ目は、単独名義にしてから売却する方法です。
これは、共有名義を、1人の名義に変更する手続きが必要です。
□売却時に必要なものをご紹介します！
まずは、共有名義人全員に必要なものをご紹介します。
身分証明書は本人確認をするために必要です。
実印や印鑑登録証明書は、3か月以内のものが必要です。
また、登記人が不動産の所有者であることを確かめるために、登記済証も用意しましょう。
他にも、固定資産税や都市計画税の納税通知書があると、日割清算がスムーズにできます。
通帳やキャッシュカードは、売却後の振込先を記入するときに必要です。
次に、売却時に持っていると良いものもご紹介します。
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、それらをきちんと調査していることを示すために必要です。
また、マンションの管理規約や総会議事録があると、購入者がトラブルを起こさずにすむでしょう。
管理に関する重要事項調査報告書では、駐車場や駐輪場の空き状況や、使用料がわかるでしょう。
□マンションの売却時の注意点をご紹介します！
共同名義のマンションを売却する方法のうち、マンションを売ってから売却代金を分配する方法と、単独名義にしてから売却する方法がありました。
この2つの方法で、注意すべき点をご紹介します。
＊共有名義のままマンションを売ってから売却代金を分配する場合は？
まずは、マンションの状態を確認しましょう。
共有名義人は何人で、誰が不動産を所有しているかは事前に知っておく必要があります。
夫婦でマンションを購入しているのか、相続によってマンションを所有することになったのかなど、パターンはいろいろあります。
マンションの価値がどのくらいかについても、調べておきましょう。
次に、マンション所有者それぞれの持分割合を把握しましょう。
購入したマンションの場合、購入負担額によって持分割合が決まります。
相続したマンションの場合、法定相続分によって持分割合が決まります。
配偶者と子が相続人であれば、配偶者は1/2、子は1/2が法定相続分です。
そして、共有名義人全員の同意を取る必要があります。
手続きには、全員分の必要書類が必要です。
共有名義人のうち1人でも反対する人がいた場合、売却はできません。
そのため、思っているように事が進まないことが多いでしょう。
また、売却契約時には共有名義人全員が、署名と実印による押印が必要です。
ただし、共有名義人全員の同意と書類を集めるのは、時間と労力がかなりかかってしまいます。
ここで、委任状がある場合は、代理人による売買が可能です。
離婚や死別によって共有人がいない・見つからない場合、裁判所に不在者の代わりを選んでもらいます。
そうすることで売却ができるでしょう。
最後に、売却後は各自で確定申告をしましょう。
マンションの持分割合によって、売却時の利益は異なります。
利益額が異なると、税金納付額も異なるため、各自で確定申告を行う必要があります。
＊単独名義にして売却する場合は？
単独名義にして売却する場合、他の共有名義人の持分割合を購入できます。
売却には共有名義人全員の同意書がいるため、1人に売却に関することを任せることで、スムーズに売却が進むでしょう。
ただし、購入資金が必要なため、早めに資金調達の計画を立てておきましょう。
また、贈与という形を取ることもできます。
その場合、贈与税がかかります。
□代理人を立てる際の委任状とは？
共有名義のままマンションを売却する場合、代理人を立てることがあります。
先述の通り、共有名義人の様々な事情から、共有名義人の代わりに代理人を立てるときがあります。
一方、それ以外にも、複数の共有名義人を束ねるために代表として誰か1人を代理人とすることがあります。
代表となる人以外の共有名義人は、代理人に委任状を渡します。
委任状には、決められた形式がありません。
そのため、自分で氏名・住所・委任内容を記載しましょう。
売却先が決まったら、名義変更手続きと、売却利益の分配を行います。
この場に同席ができない共有名義人も、身分証明書・住民票・印鑑登録証明書が必要なため、準備しておきましょう。
□まとめ
今回は売却方法や売却時の注意点をご紹介しました。
ここで、相見積もりサイトは取り扱いが難しいため、買取会社に買取を依頼するときは使わない方が良いです。
浜松市周辺で買取に関する疑問があれば、あららぎ不動産までお問い合わせください。
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