2018/11/03(土)
今まで支払った修繕積立金と管理費はマンション売却時に返ってくるの？
マンションを売却する時に、修繕積立金や管理費は返還されるかどうかご存知ですか？
マンションはまだ購入してから新しく、まだ大きな修繕はしていない場合はどうなるのでしょうか。
皆様の疑問に答えるために、あららぎ不動産が修繕積立金や管理費について解説していきます。
□修繕積立金・管理費とは
修繕積立金とは、共用部分の定期的な修繕や臨時の修繕を行うために貯めておく、管理組合の貯金です。
管理費とは、共用部分である廊下やエレベーターの電気代、清掃費、駐車場の利用料金が該当します。
□返還の有無
一般的には、今まで支払った管理費や修繕積立金は戻ってきません。
なぜなら、お金の所有権が買主に移ってしまっているからです。
そのため、売主が積み立てた権利を含んだ物件を買主は購入していると解釈するのが良いでしょう。
また、このことに関しては、管理規約に明記されています。
仮に売却の際に毎回返金していたならば、突然起こった故障に対して支払うお金がないという状況ができてしまいます。
これはマンション住民からしたら不安ですし、今後の評判にも影響を与えかねません。
そのためにも、マンションの買主は返金をすることなしに、貯めておくのがベストなのです。
□滞納していた場合
売り主が修繕積立金や管理費を滞納していて、それを知らずにマンションを購入してしまった場合はどうなるのでしょう。
区分所有法で「滞納した債務は次の所有者に継承される」と定められています。
これには、不満や疑問を抱く人が多くいます。
そのため、買主が建て替えてをし、後に元の所有者に対して請求をする場合があります。
中古マンションの購入を検討している方は気に留めておいておくといいでしょう。
□マンション修繕積立金が上がる理由について
以下では、マンションの修繕費が上がる理由について3つ解説します。
前提として、ほとんどのマンションでは築年数の経過により、修繕費は上昇すると理解しておくと良いでしょう。
1つ目は、将来分が足りないためです。
初期の設定費用を低く設定していることで不足分が発生し、将来的に値上げする必要があるからです。
では、なぜその初期設定費用を低くするのでしょうか。
その理由としては、売主側がマンションを売りやすくするために、初期設定費用を低くしているからです。
修繕積立金は月々の支払額に反映され、長い目で見るととても大きな金額になるため、その費用を少しでも抑えようと初期費用を低くするのです。
しかし、将来的には修繕費が不足することになるため、値上げせざるを得ない状況となります。
2つ目は、段階増額積立方式のための値上げです。
マンションの積立金は2種類存在し、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。
均等積立方式は、将来に渡って支払う金額を均等に割っているのに対し、段階増額積立方式は、支払う金額が基本的に上昇していきます。
最近のマンションでは、段階増額方式が採用されることが多いですが、いくつか注意点があります。
例えば、購入前の段階で上昇率をチェックしておくと良いです。
マンションの重要事項説明書に上昇率は記載されているため、後で困ることがないように確認しましょう。
また、最終的には管理組合の方で決めるため、上昇しないというケースも存在します。
しかし、その場合には修繕積立金が不足する事態もあるため、こちらにも注意が必要でしょう。
3つ目は、工事費高騰による値上げです。
工事にかかる費用が高騰することにより、修繕積立金が上昇するケースもあります。
修繕工事は、人件費や材料費、重機のリース代・燃料代などの要素から成り立っています。
そのため、工事費の上昇によって費用も上昇する可能性があるのです。
この費用に関しては、事前に何かを対策することは不可能でしょう。
しかし、工事費高騰のために値上げする可能性があることは、あらかじめ理解しておくと良いです。
□滞納によるトラブルを防ぐために
滞納について知らずに購入することで、トラブルが発生します。
そのため、仲介する不動産会社は買主に対して、滞納があることを伝えることが重要となります。
そのときに、滞納分を買主が負担しなければならないのは法律によって決められているので支払う必要があります。
しかし、その金額分をマンション価格から差し引くという交渉を行うことによりトラブルを減らし、買主と売主の両方にメリットが生まれます。
□売却時に修繕積立金や管理費を上乗せできるのかについて
マンションを売却する際、修繕積立金や管理費を返してもらえないというケースがあるでしょう。
では、その分の費用を売り出し価格に上乗せすることは可能なのでしょうか。
結論から言うと、売り出し価格に修繕積立金相当分の価格を上乗せし、マンションを売り出すことは可能です。
しかし、当然上乗せした分、最初に目に留まる購入価格の数字は大きくなってしまいます。
購入してもらえなければ、売り出している意味がなくなってしまうため、売り出し価格に転嫁するのは難しいと言えるでしょう。
周辺に同じような物件がない場合は別ですが、比較される物件が多い場合は割高感が出てしまいます。
高値の物件では、購入希望者がなかなか現れないことも考えられるので、売却の成功に影響が出ることが多いです。
少額であればあまり問題がないこともありますが、その数字次第では第一印象が悪くなってしまうでしょう。
そのため、修繕積立金や管理費などの数字に執着するより、周辺の物件の価格を注視しつつ、絶妙な価格設定をすることが重要です。
不動産会社の方に相談しつつ、劣りが出ない範囲で価格を決めましょう。
□マンション売却のタイミングについて
マンション売却を検討しているのであれば、不必要に修繕費を払いたくはないでしょう。
以下では、修繕積立金の値上げのタイミングを考慮し、マンション売却に適した時期を解説します。
ま ずは、築年数が5年や10年の節目を迎えたときです。
先にご紹介した通り、修繕積立金は毎月固定ではなく、値上げされることがあります。
段階増額積立方式では、5年や10年などの単位で、修繕積立金を値上げするようなシステムを採用しています。
マンション売却時に、修繕積立金がどの程度増額されるのかが正式に決まっていない場合、買主に伝える必要はありません。
しかし、事前にどの程度増額されるのかが決まっている場合には、告知義務が生じます。
買主に何時頃にいくら支払う必要があるのかは、当然伝える必要がありますが、そのタイミングには注意が必要です。
タイミングを見誤れば、契約してもらえない可能性が高くなってしまいます。
修繕積立金は、5年や10年などの節目に値上げされることが多く、売却時に修繕積立金は戻ってきません。
そのため、この値上げの時期を考慮して、マンション売却を進めることをオススメします。
次に、大規模修繕が決定したときです。
外壁や屋根などを修繕するタイミングで、5年や10年などの節目のタイミングとは別のタイミングで高額な修繕費を請求されることがあります。
もし、過去に修繕積立金の値上げを行っている場合は、その周期を確認しておくことをおすすめします。
5年や10年のタイミング以外でも、値上げの周期を意識してマンション売却を行うことがポイントです。
□最後に
今回は、マンション売却時に修繕積立金や管理費は返還されるのかについて解説していきました。
この記事を参考に、浜松市周辺でマンション売却をお考えで売却査定を行いたい方がいらっしゃいましたら、ぜひあららぎ不動産までお問い合わせください。
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