2023/06/10(土)
不動産売却を検討している方なら知っておきたい、契約不適合責任とは？
不動産売却は多くのお金と時間、手間をかけて行われるものであり、確定申告をもって終了とみなされる記事が世には多いように見えます。
本当にそうでしょうか。
手続き自体は確かに確定申告で終了するため、一旦肩の荷が下りたと感じる方は多いでしょう。
しかし、その後に渡って続くものがあります。
それこそが契約不適合責任です。
□不動産売却時に知っておきたい契約不適合責任とは？
1.契約不適合責任とは
契約不適合責任は民法第562条に記載があります。
引き渡されたものを契約内容と比べ相違点があった場合に買主が使える権利であり、売主が負うべき責任です。
売主が負うべき責任とは契約通りのものを引き渡す責任です。
引き渡されたものが契約内容と違った場合、買主は売主に対し責任を求められます。
具体的に売主が求められる可能性のある責任についても、一つずつ見ていきましょう。
2.追完請求
これは、引き渡されたものを契約内容通りにすることを求める請求です。
具体的には以下の3つに分けられます。
・目的物の修補
・代替物の引き渡し
・不足分の引き渡し
不動産においては基本的に目的物の補修が適用され、壊れていないと言っていた箇所の修繕をはじめとした事前に告知のなかった不具合に対し使われることが多いです。
3.代金減額請求
言葉の通り、支払ったあとに行う減額の要求です。
代金減額自体は責任ですが具体的な金額まで定まっているわけではないため、ケースごとに交渉の余地があります。
4.損害賠償請求
売主に原因がある場合に行われる請求です。
珍しいケースではありますが、売主のミスによって契約後の不動産に不具合が生じた場合に使われやすいです。
5.催告解除
追完請求をしたものの、売主が請求に応じない場合に使える権利です。
簡単に言うと、契約をなかったことにできます。
また、契約不適合が原因で買主の目的が達成できない場合には、また別の無催告解除が使用できます。
□瑕疵担保責任とのちがいは？
契約不適合責任が定められる以前、似たような責任として設定されていたものが瑕疵担保責任です。
これらは同一視されやすいですが同じものではありません。
このふたつの違いについて見ていきましょう。
1.対象物が何か
瑕疵担保責任に比べ、契約不適合責任の方が範囲が広く設定されています。
元々はほかのもので代用が効かない、「対象物」のみが対象となっていました。
一方、契約不適合責任では同じようなもので代わりの効く不特定物も対象とされています。
とはいえ、不動産はそのどれもが対象物であったため、住宅や土地の契約においてこの変化はあまり関係ないと言えるでしょう。
2.どんな欠陥か
瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵のみが対象となっていました。
これは買主が通常想定される注意力を発揮した上で見つけられなかった瑕疵、すなわち不具合を指します。
しかし、この欠陥の項目が非常に問題となりました。
通常想定される注意力とみなされる範囲が不透明なためです。
その後定められた契約不適合責任では契約内容に適合しているかどうかのみが論点であり、対象が分かりやすくなりました。
3.求める責任が何か
瑕疵担保責任においては損害賠償請求か契約の解除のどちらかしか請求できませんでした。
しかし、契約不適合責任では追完請求と代金減額請求が増えています。
売主が求められる責任は変わっていないため、買主にとって責任を求めやすくなった変化と言えるでしょう。
4.どの程度の期間か
瑕疵担保責任では瑕疵を確認してから権利行使が完了するまでを1年で行う必要がありました。
これは瑕疵の確認後書類の作成、求める責任を決める、相手への通知などを含めた期間であり、非常に短かったと言えます。
契約不適合責任では相手への通知までを1年以内に行えば良いとされており、権利使用の難易度が下がっています。
売主にとっては権利行使があるかもしれないと思う期間が長くなる変化であり、歓迎しにくいかもしれません。
□契約不適合責任で気を付けること
＊責任を負われる具体例
一つ例を挙げると、雨漏りがあります。
雨漏りしているのに、その点を売主へと告知せず住宅を売却してしまった場合です。
わざとかどうかに関わらず、契約時に告知していなければ契約不適合となります。
追完請求として雨漏りを直す費用を請求されるケースが多いですが、中には減額請求や程度が酷ければ契約解除などの可能性もあります。
＊契約不適合責任を負わなくても良いケース
契約不適合責任は買主の合意を得た上であれば、その一部や全てを免責できます。
例えば買主の使える権利を絞ったり、売主の責任を全て免除したりです。
ただし、意図的に隠した不具合に関しては免責できません。
また、契約不適合責任とは買主は免責せず、売主は免責して売買したいケースが大半でしょう。
上記の免責がよく行われる契約として、不動産買取があります。
浜松市周辺で不動産を扱う当社でも行っている不動産買取では、契約不適合責任を免責された上での売却が大半です。
□まとめ
契約不適合責任はうっかりで発生してしまうリスクがあり引き渡し後に発生する恐れのあるものですから、できるだけない方が良いと考える方が大半でしょう。
そんな方は、不動産買取という選択肢もぜひご検討ください。
契約不適合責任が免責される可能性が高いだけではなく、手続きや手間が少なく不動産売却を完了させられる方法です。
