不動産売却の際の取得費とは？計･･･｜不動産売却コラム｜浜松市で不動産売却・買取・査定なら浜松不動産買取センター

不動産売却を行った際、譲渡所得が発生することにより、税金を支払う必要が出てくる場合があります。
この譲渡所得を計算する際、不動産の売却価額からその不動産の取得費等を控除します。
今回は、そんな不動産売却における取得費に関して、その中身や計算方法について解説します。

□不動産売却の取得費は譲渡所得の計算時に必要！

＊譲渡所得と取得費の関係

冒頭でもお伝えしたように、不動産を売却した際、売却によって得られた利益は譲渡所得に該当し、課税の対象とされます。

ここで、譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡にかかった費用

つまり、不動産の売却価額（＝譲渡価額）から、不動産の取得にかかった費用（＝取得費）と、譲渡にかかった費用を引いた金額が、不動産売却によって得られた利益（＝譲渡所得）とみなされ、課税対象となります。

＊譲渡所得を求めた後はどうする？

譲渡所得に金額が確定した後は、税金の支払い金額を確定させます。

この際、3000万円控除をはじめとする、控除が適用できる可能性があるため、事前にしっかりと調べておくことが大切です。

その後、控除後の金額がプラスになっていた場合は、所得税と住民税の計算を行い、確定した金額で確定申告を行います。

この際、所得税や住民税の税率は不動産の所有期間などによって異なってくるため、こちらもしっかりと確認しておきましょう。

所有期間に関しては、5年を境に税率の合計が20パーセントから39パーセントと、大きな振れ幅があるため、売却のタイミングを見極めることも重要となってきます。

□取得費に加算できるものとは？

譲渡所得の計算では、具体的には以下のような費用が取得費として加算できます。

・土地の購入代金

土地の購入代金に関しては、購入代金がそのまま取得費として加算されます。

・建物の購入代金

建物の購入代金に関しては、土地とは異なり、購入代金から減価償却費を差し引いた金額が取得費として加算されます。
ここで、減価償却費は以下のように計算します。

減価償却費＝建物の購入代金×90％×償却率×経過年数

また、償却率は住宅の造りによって異なり、例えば鉄筋コンクリート造で0.015、木造で0.031となっています。

・リフォーム費用
リフォームにかかった費用に関しては、土地代と同様、全額が取得費として加算されます。

・各種税金
取得費に関係する税金としては、登録免許税、不動産取得税、印紙税が挙げられます。

・設備費

設備費に関しては、家を建てる際などに購入した、キッチンやエアコン設備などの費用が当てはまります。

・登記時の司法書士への報酬

こちらは、不動産を登記する際に司法書士に支払った手数料です。
抵当権の設定時や、所有権の変更時に依頼していることが多いです。

・土地の測量費

土地の取得時などに測量を行っていた場合、そこにかかった費用も取得費として加算できます。

・建築代金

こちらは、新築や増築などにかかった費用を指します。

・建物の取り壊し費用

建物を取り壊して土地のみを売却する場合、建物の取り壊し費用は取得費として差し引けます。

・仲介手数料

不動産売却を行う際の仲介手数料も、取得費としての差し引きが可能です。

・借入金利子

不動産取得のために借入を行った場合、利子の金額は取得費としての控除が可能です。

以上のように、取得費に含まれる費用には様々な種類のものがありますが、細かなものに関しては、不動産売却時に不動産買取業者を通して確認すると良いでしょう。

□不動産の取得費がわからない場合の算出方法は？

相続で受け継いだ不動産など、不動産の取得費が不明である場合も考えられます。

そのような場合は、概算取得費として、取得費を計算します。
概算取得費の算出方法は簡単で、不動産売却価額の5パーセントとなっています。

つまり、不動産の売却価額が1000万円の場合、取得費が不明の場合は概算取得費として50万円が譲渡所得を算出する際の控除の対象となります。

また、こちらの概算取得費に関しては、不動産の取得費がわかっている場合でも適用できるといった特徴があります。
つまり、実際の取得費と概算取得費を比較して、金額が高かった方を選ぶと、譲渡所得の金額を下げられ、税金の支払額を抑えられます。

□まとめ

今回は、不動産売却における不動産の取得費に関して、その計算方法や、取得費がわからない場合の求め方などについて解説しました。

不動産の取得費に含まれる費用は以下のとおりです。

・土地の購入代金
・建物の購入代金
・リフォーム費用
・各種税金
・設備費
・登記時の司法書士への報酬
・土地の測量費
・建築代金
・建物の取り壊し費用
・仲介手数料
・借入金利子

また、取得費が不明の場合は、売却金額の5パーセントを概算取得費として計上可能でした。
本記事を参考に、不動産売却をスムーズに進めていただければ幸いです。
また、浜松市周辺で不動産売却をお考えの方は、お気軽に当社にご相談ください。