不動産売却に関する税金をご存知･･･｜不動産売却コラム｜浜松市で不動産売却・買取・査定なら浜松不動産買取センター

不動産売却時の売却益にかかる税金についてご存知ですか？
不動産に関する税金はかなり複雑で理解するのはなかなか難しいです。
しかし、基本を理解すれば想定よりも手元にお金が残っていないということを防げます。
そこで今回は、売却益にかかる税金についてと控除を受けられる場合についてご紹介します。

□不動産売却の売却益にかかる税金

以下の3つが税金として発生します。

＊印紙税：売買契約時

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。
売主と買主がそれぞれ1通ずつ契約書を所有します。
　
3000万円の土地を買う場合：1万円
1億円のマンションを買う場合：3万円

一般的な土地やマンションを推定すると例に挙げたような値段になります。
しかし、これには軽減税率が適用されているので、本来より安くなっています。

＊譲渡所得税：売却時

＊住民税：売却時

譲渡所得税と住民税は同時に発生します。
譲渡所得とは、不動産を売ったことによる利益のことです。
利益を上げると「所得税」と「住民税」を払わなければなりません。
譲渡所得税は給与に対する所得税のように段階的な税率はありません。
そのため、どれだけ利益が出てもすべての方に、譲渡所得税と住民税をあわせて、一律で20%の課税となります。
しかし、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合、およそ40%の税率になるのでお気をつけください。

□税金の控除と特例について

＊特別控除

土地収用によって不動産を売る場合は最高5000万円。
自分の住んでいる居住用不動産を売る場合は最高3000万円。

上記の条件を満たした特別控除を受けることにより、3000万円以下の売却価格の居住用不動産には、譲渡所得税がかかりません。

＊軽減税率の特例

持ち家の所有期間が10年を超えている場合、3000万円の特別控除を適用した後の金額に軽減税率を適用するという特例です。
税率は以下の通りです。

6000万円以下→所得税：10%、住民税：4%
6000万円超過→所得税：15%、住民税：5%

＊買い換え特例

持ち家を買い換えた場合、一定の要件のもとで、譲渡益の課税を繰り延べることが可能です。

3年以内に買い換えを行った場合、1億円以下でかつ10年を超える保有期間がある場合、買換え特例は、家を買って売る場合、売ってから買う場合のどちらにも適用されます。

□譲渡所得税の計算について

不動産売却の売却益にかかる税金の1つとして、「譲渡所得税」を挙げました。
以下では、この税金の計算方法をご紹介します。

譲渡所得税の計算では、まず譲渡所得の金額を計算する必要があります。
譲渡所得は、不動産の売却金額から、不動産取得・譲渡のためにかかった費用と売却時に利用できる控除額を引き算して算出します。

取得費は、売却した不動産を取得した際にかかった購入代金のような費用を指します。
譲渡費用は、不動産売却時に支払った費用を指します。

また、不動産売却の譲渡所得においては、特例として特別控除が受けられる場合があることをご紹介しました。
特別控除とは、売却した不動産や、売却した方が一定の条件を満たしている場合のみ利用できるものです。
控除を利用することで、譲渡所得税が少なくなり、その結果譲渡所得税の金額を少なくできます。

次に、取得費の算出方法です。
取得費で主な費用として挙げられるものが、売却した不動産の購入代金です。
また、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料や、購入時に収めた印紙税・登録免許税などの税金や増改築費なども取得費に含められます。

売却した不動産の購入代金としては、土地と建物に分けてから計算するのが一般的です。
土地に関しては購入額、建物に関しては購入額から減価償却費、つまり取得から売却するまでに経年劣化した価値を控除した価額を用います。
建物の所得費でいえば、建物の購入価額から減価償却相当額を差し引いたものが、建物取得費となります。

減価償却費は、建物購入価額に0.9をかけ、さらに償却率と経過年数をかけることで求められます。
ここで注意したいポイントは、償却率が建物の構造によって数値が定められているということです。
例えば、木造か木骨モルタル造かで償却率は異なり、事業用か非事業用かによっても異なるので注意が必要です。

また、ここでの経過年数は、建物の築年数を指しているわけではありません。
建物を購入してから、売却するまでの所有期間を指しています。
経過年数を計算する際、端数月がある場合には、6ヶ月以上であれば1年として計算をして、6ヶ月未満の端数月は切り捨てます。

最後に、譲渡費用についてです。
取得費が取得する際にかかった費用であるのに対して、譲渡費用は譲渡する際にかかった費用を指します。
売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などが含まれます。

譲渡所得税は、不動産売却益、つまり譲渡価格から取得費・譲渡費用を差し引いたものに、税率をかけることで求められます。
次の項では、この税率の決まり方について詳しく解説します。

□税率が不動産の所有期間で変わることについて

先ほどご紹介した通り、譲渡所得は不動産売却益に税率をかけることで算出可能です。
以下では、税率について詳しく解説していきます。

ここでの税率は、不動産の所有期間に応じて異なり、「所有期間が5年を超える場合」と「所有期間が5年以下の場合」があります。
それぞれの税率について解説していきます。

＊所有期間が5年を超える場合

不動産の所有期間が5年を超える場合、譲渡所得税の税率は「20.315％」です。
譲渡所得税の内訳としては、所得税が15％、復興所得税が0.315％、住民税が5％です。

＊所有期間が5年以下の場合

不動産の所有期間が5年を下回る場合、譲渡所得税の税率は39.63％です。
譲渡所得税の内訳としては、所得税が30％、復興所得税が0.63％、住民税が9％と、どの税金に関しても所有期間が5年を超える場合より、上回っていることがわかります。

つまり、所有期間が長いより短い方が、税率が高くなるというわけです。
また、不動産の所有期間に関しては、売却した年の1月1日を基準として計算される点も押さえておくと良いでしょう。

□売却により損失が出た場合の対応について

不動産を売却したにもかかわらず、損失が出てしまっただけでなく、税金まで課税されてしまうケースがあります。

しかし、そのような売却時に損失が出た場合にも、利用できる特別措置が2つあります。
控除の対象となるのは、損失額から給与所得や事業所得を引いた金額であり、譲渡の翌年から3年間続けて控除してもらえます。
以下では、控除の対象となる主な2つの例をご紹介します。

まず、自宅を買い替えた時に損失が出た場合です。
自宅の買い替え時に損失が出てしまった際には、まず3つの条件を満たしているかを確認しましょう。

・所有者が住居として住んでいる建物であること
・所有開始日から譲渡する年の1月1日までに5年が経過していること
・一定の要件を満たした住宅を再購入していること

以上の3つの条件を満たしていれば、この特例が適用されます。
再購入する建物の一定の要件とは、日本国内にある床面積50平方メートル以上の住宅であること、再び取得した住宅のローンが10年以上であることなどが挙げられます。

次に、マイホームを手放した際に損失が出た場合です。
買い替えのような場合ではなく、単純にマイホームを売却して損失が出た場合にも、この特例が適用されます。

しかし、そのためにはマイホームとして利用しているだけでなく、以下の条件を満たしている必要があります。

・譲渡した不動産に10年以上の住宅ローン残高があること
・マイホーム譲渡額がローン残高を下回っていること

この2点を満たしている場合は、次のマイホームを購入しているかにかかわらず、特別措置が受けられます。

□最後に

今回の記事では、不動産売却にともなう税金とその控除についてご紹介していきました。
意外にも控除の種類があることに驚かれた方もいらっしゃるのではないかと思います。
浜松市周辺で不動産売却について考えている方、控除についての細かい要件をもっと知りたい方は、ぜひ一度あららぎ不動産までお問い合わせください。

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