2024/06/10(月)
不動産売却と税金対策！知っておくべき基本と節税テクニック
不動産売却は人生の中でも大きなイベントの1つであり、売却益を最大限に活用するためには、税金負担を適切に管理することが重要です。
本記事では、不動産売却時に発生する税金の種類や支払いタイミング、譲渡所得税の計算方法、さらには節税対策として活用できる特例について解説します。
□不動産売却と税金の基礎知識
不動産売却の際には、さまざまな税金が発生します。
主な税金としては、印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3つがあります。
それぞれの税金の特徴と支払いタイミングを理解することが、税金対策の第一歩となります。
1:印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に課される税金です。
契約書に所定の収入印紙を貼付し、割印することで納税します。
印紙税の金額は契約金額によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
支払いタイミングは売買契約時となります。
2:登録免許税
登録免許税は、不動産の登記をする際に法務局を通じて国へ支払う税金です。
売主が直接納付するのではなく、登記を依頼する司法書士に支払うのが一般的です。
売主が負担するのは、抵当権抹消登記(ローンを組んでいる場合)と住所変更登記(購入時から住所が変わっている場合)の2つです。
支払いタイミングは不動産引渡し時です。
3:譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産売却で生じた譲渡益に対して課される税金であり、所得税、復興特別所得税、住民税が含まれます。
譲渡所得税の計算方法は複雑ですが、後述する特例を活用することで税負担を軽減できる可能性があります。
支払いタイミングは、所得税が不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日、住民税が確定申告した年の6月以降から年4回に分けて納税する普通徴収と給与からの天引きである特別徴収から選べます。
不動産売却時の税金は種類が多岐にわたり、それぞれ支払いタイミングが異なります。
売主は自身の状況に合わせて、適切な税金対策を講じる必要があります。
□譲渡所得税の正確な計算方法
不動産売却で生じる譲渡所得に対しては、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税の計算は、物件の用途や所有年数によって税率が異なるため、やや複雑です。
ここでは、初めて不動産売却をする方にも分かりやすいように、譲渡所得税の計算方法を段階的に説明します。
＊譲渡所得の把握
譲渡所得税の計算の第一歩は、譲渡所得を把握することです。
譲渡所得は、物件の売却代金と固定資産税・都市計画税の清算金の合計である譲渡収入金額から、物件購入時にかかった取得費用と売却時にかかった譲渡費用を差し引いて求めます。
取得費用は、物件購入金額から諸経費を引いた金額か、建物の減価償却費を差し引いた金額のいずれか大きい方を使用します。
＊特別控除額の差し引き
次に、譲渡所得から特別控除額を差し引きます。
特別控除額は、居住用財産の売却における3000万円特別控除などがあります。
この控除の適用条件については、次章で詳しく解説します。
＊税率の適用
最後に、特別控除後の譲渡所得に対して、定められた税率をかけ合わせることで、譲渡所得税の金額が算出されます。
税率は、不動産の用途や所有期間によって異なります。
例えば、所有期間が10年を超える居住用財産の場合、6000万円以下の部分については軽減税率が適用されます。
譲渡所得税の計算は複雑ですが、上記の3つのステップを踏むことで、正確に税額を把握できます。
□税金対策として活用できる特例とは？
不動産売却時の譲渡所得税の負担を軽減するために、さまざまな特例が用意されています。
ここでは、特に重要な「居住用財産の3000万円特別控除」に焦点を当て、その概要と適用条件につい説明します。
1:3000万円特別控除の概要
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3000万円(譲渡所得が3000万円以下の場合はその金額)を控除できる特例です。
この特例を利用すると、譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税と住民税は課税されません。
売却資産の所有期間の長短に関わらず受けられるため、多くの方が適用可能です。
2:適用条件
3000万円特別控除の適用を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。
主な条件としては、マイホームに住まなくなってから3年以内に売却すること、売却までにその他の土地を活用して利益を得ていないこと、売却年から3年前までにこの特例を受けていないこと、売り手と買い手が特別な関係にないことなどがあります。
3:空き家への適用
一人暮らしをしていた親などの空き家を相続して売却した場合も、3000万円特別控除が認められます。
さらに、平成31年4月1日以降の売却であれば、老人ホームに入居していた時にも適用可能です。
ただし、相続開始から売却時まで空き家であることや、売却額が1億円以下であることなどの条件があります。
4:軽減税率との併用
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、3000万円特別控除に加えて、控除後の譲渡所得のうち6000万円以下の部分について軽減税率が適用されます。
これにより、さらなる税負担の軽減が可能となります。
3000万円特別控除は、不動産売却時の税金対策として非常に有効な手段です。
適用条件を満たしているか確認し、確定申告の際に適切に申告することが重要です。
□まとめ
本記事では、不動産売却時に発生する税金の種類や支払いタイミング、譲渡所得税の計算方法、節税対策として活用できる特例について解説しました。
不動産売主の方は、これらの知識を活かして、効率的に税金対策を行い、売却利益を最大化することが重要です。
浜松市周辺で不動産売却を検討している方は、お気軽に当社までご相談ください。