2019/02/11(月)
不動産価値は築年数とどのような関係があるの？
自分の所有している不動産の資産価値を知りたいという方はいらっしゃいませんか？
今住んでいる家に価値があるなら売って引っ越したいというご夫婦もいらっしゃるのではないでしょうか。
さらに、もう建ててからだいぶ年月が経つからまだ資産価値があるのか不安という方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、住宅の築年数と不動産価値の関係について説明します。
□築年数と不動産価値の関係
不動産は、大前提として、築年数が浅ければ価値が高く、築年数が経つにつれて0に近づいていきます。
ただし、1年経てば一律で何円価値が下がるというような下がり方はしません。
一戸建て住宅かマンションかによっても価値の下がり方が違います。
以下、国土交通省がまとめた「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」をもとに、築年数による不動産価値の変化をご紹介します。
＊一戸建て住宅の築年数と不動産価値
一般的に一戸建て住宅の不動産価値は20年でほぼゼロに近くなると言われています。
もちろん、20年経ってもその住宅に住むことはできるのですが、法律で木造住宅の耐用年数が22年と決められているので、不動産価値自体はほとんどなくなってしまいます。
入居1日から1年のうちに新築の価格の90％程にまで価値が下がり、5年経つと、70％ぐらいまで下がり、築10年を目処に50％を切り始めます。
一戸建て住宅の不動産価値は、マンションのそれよりも比較的急な下がり方をするのが特徴です。
＊マンションの築年数と不動産価値
マンションの価格の減少は一戸建て住宅ほど急ではありません。
一戸建てと違い20年経っても価値がゼロに近くなったりはしません。
築5年ぐらいだと購入時の90％程の価格になり、築10年前後だとだいたい購入時の価格の80％が相場になってきます。
マンションの場合だと一戸建て住宅とは違って、築年数が20年を超えても購入時の価格の30〜40％ぐらいの不動産価値は残ります。
□築年数はなぜ不動産価値に影響を与えるのか
上記では、築年数と不動産の関係について紹介しましたが、なぜ不動産の価値は下がっていくのでしょうか。
1つ目の理由は、劣化です。
建物は月日が経つとともに、木造や鉄筋コンクリート造に関係なく劣化していくものです。
さらに、建物の外壁や屋根は年中、外にさらされているので、紫外線や雨風の影響を受けやすいです。
長い間紫外線や雨風の影響を受け続けると、老朽化が目立つだけではなく、外観の印象も悪くなります。
構造が劣化することで建物の耐久性が低くなるだけではなく、外観も劣化するため、不動産価値が下がっていくと言えます。
2つ目の理由は、耐震性能の低下です。
建築基準法にある耐震基準についてご存じでしょうか。
この基準は、最近では厳しいものとなっていますが、昔の基準は最近に比べて厳しくありませんでした。
また、耐震性能を高めるための技術が年々進化していることを考慮すると、月日が経っている不動産は耐震性能が低いと言えます。
3つ目の理由は、住宅内設備の老朽化です。
これは、どの建物にも当てはまることですが、建てた当時に最新の住宅設備を設置しても月日が経てば古い設備になっていきます。
最近では、省エネ性能が日進月歩で進化しているため、古い設備では満足のいく住宅とは言えません。
4つ目の理由は、ライフスタイルの変化です。
間取りは時代ごとにトレンドがあるため、トレンドに合わせて住宅の間取りを決めると後々「時代遅れな間取り」という印象を与える建物になります。
□不動産を売却するのに適しているタイミング
査定額は、不動産を査定したときの所在地や建物の劣化状況などの要素が影響されます。
築年数が経つにつれて不動産は劣化するため、不動産価値も下がります。
つまり、築年数が経てば経つほど、不動産を売却すると価格が安くなってしまうのです。
まず、築年数ごとの不動産の市場価値について紹介します。
では、不動産を売却するタイミングはいつが良いのでしょうか。
1つ目のタイミングは、戸建て住宅は築3年目以降、マンションは築5年目以降がおすすめです。
不動産価値と築年数の関係について上記でご紹介したように、築年数があまり経っていない状態で売却することが良いと言えます。
しかし、実は築年数がほとんど新築と変わらない場合は、この時期に売却することは得策と言えません。
購入してすぐに売却に出すことも少ないと思いますが、この状態で売却したとしても売却価格は新築価格の20〜30％程度低下します。
また、新築の不動産は相場よりも高い価格を付けられているため、同じ価格で売却することは難しいです。
加えて、税金の面からみても築年数がほとんど新築と変わらないころに売却することはおすすめできません。
なぜならば、新築を購入すると、戸建ては築年数3年目まで、マンションは築年数5年目まで固定資産税が安くなるためです。
戸建ては築年数3年目まで、マンションは築年数5年目まで住み続けると、税金面で確実に得できることを覚えておきましょう。
2つ目のタイミングは、築年数が20年になる前です。
築年数が経っていない状態で売却した方が不動産価値は高いですが、戸建ては築年数3年目まで、マンションは築年数5年目まで住み続けることをおすすめしました。
しかし、長ければ長いほど良いというものではなく、築年数が20年を超えると、不動産価値は0に近い状態になります。
また、外壁や水回りで大掛かりなリフォームが必要になるくらい劣化しているので、買い手がつきにくいものです。
そのため、不動産を売却する場合は、築年数が20年を超えない時期で売却すると良いでしょう。
3つ目のタイミングは、住宅ローン控除が適用されている間です。
住宅ローン控除が適用されるのは、新築を購入してから10年間です。
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、入居してから10年間は住民税や所得税から住宅ローンの1パーセント分が控除される住宅ローン控除ですが、築年数が経過するとこの控除を受けられません。
誰もがこの控除を受けたいと思うものですが、築年数が経過して控除を受けられなくなると、買い手がつきにくくなってしまうため、注意が必要です。
□築20年の不動産を高額で売却するポイント
では、築20年の不動産を売却したいときは、どのようなポイントに気をつけると良いのでしょうか。
1つ目のポイントは、時間に余裕を持つことです。
買い手は、中古物件に安さを求めているため、同じような条件の不動産がある場合、価格を基準にして選ぶ方が多いです。
つまり、相場価格を上回った価格設定をしている場合は、問い合わせ数は少ない傾向にあります。
相場価格から30〜40パーセントも高い状態で売却すると、いつまでも買い手がつきませんが、相場価格から10パーセント程度の価格設定であれば買い手が見つかる可能性があります。
ただし、時間に余裕がなければ無理な値下げをすることになり、後悔する可能性があるので、時間に余裕を持って売却することをおすすめします。
2つ目のポイントは、専任媒介契約を結ぶことです。
不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、3つの契約方法があり、専任媒介契約がその3つのうちの1つの契約方法です。
それぞれ、依頼できる不動産会社の数の制限や活動状況を報告する義務の有無などが異なる契約内容になります。
□まとめ
以上、築年数と不動産価値の関係について説明しました。
まとめると一戸建て住宅は築年数が経つにつれて急激に不動産価値が下がっていき、やがて0まで下がってしまうのに対して、マンションの場合は緩やかに価格が減少していき、築年数がかなり経っても価値が0になることはありません。
築20年を超えるような古い物件であっても不動産会社が直接買い取る買取ではお金になることもあるので検討してみてはいかがでしょうか？
自分の所有する不動産の価値を知りたいという方はぜひ参考にしてみてください。
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