2018/10/06(土)
不動産を売却する際に仲介業者に支払う仲介手数料と計算方法を紹介!
不動産の売却時は基本的に仲介業者へ依頼をし、その会社へ仲介手数料を払います。
今回は仲介手数料を払う理由やタイミング、その計算方法（普通の計算方法と速算法）について解説します。
また、仲介手数料の値引きができるかについても解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
□不動産売却における仲介手数料とは？
マンションやアパート、一戸建てなどを売却するには、仲介業者へ依頼するのが一般的です。
成約の報酬として仲介業者へ払う金額のことを仲介手数料と言い、媒介手数料や媒介報酬、約定報酬とも言われます。
仲介手数料は、不動産の売買金額を基準にして上限金額が定められています。
仲介業者を通して不動産を売却したときは、この仲介手数料がかかってくることを念頭に不動産の売却プランを立てましょう。
仲介手数料を払うのは、仲介業者を通して契約するときです。
そのため、仲介業者を通さずに身内や親族などに売却したときは払う必要はありません。
ただし、仲介業者へ依頼するときに結ぶ契約には、専属専任契約があります。
この契約を結ぶと、売却相手に関係なく必ず仲介業者を通して不動産の売却を行わなければならなくなります。
つまり、必ず仲介手数料を払うことになります。
仲介業者と結ぶ契約にも複数の種類があり、契約の種類によって仲介手数料の有無が変わってくるので注意をしましょう。
□仲介手数料を払う理由やタイミングは？
仲介手数料は売買金額の数パーセントであるものの、予想より高額だと感じる方が多いでしょう。
そのため、この手数料を払う理由をきちんと理解しておかないと、納得できないかもしれません。
また、これを払うタイミングも知っておくことで、慌てることなく払えるでしょう。
＊仲介手数料はなぜ払うのかを解説します！
仲介手数料は仲介業者への報酬であることは分かりましたが、具体的にどのようなサービスに関する報酬なのでしょうか。
仲介業者は住宅情報サイトへ物件情報を載せたり、チラシや新聞による広報をしたりします。
つまり、仲介業者によるこれらのサービスへの報酬として払うのです。
しかし、仲介が失敗に終わったり、売却自体をキャンセルしたり、仲介でなく買取を選択したりしたときは、仲介手数料は不要です。
また、不動産売却をお考えの場合は、相見積もりサイトに注意しましょう。
その理由は多くの企業に査定を依頼すると査定後にあるフォローの電話の対応が難しいからです。
＊仲介手数料はいつ払うのかを解説します！
それでは、仲介手数料はどのタイミングで払うのでしょうか。
基本的には売買契約が結ばれたときと、不動産を引き渡すときに半分ずつ払います。
仲介業者によっては、全額を1度に払うことになっている会社があるため、払うタイミングはあらかじめチェックをしておきましょう。
□仲介手数料はどのように計算する？
先ほども説明した通り、売買金額を基準として仲介手数料の上限金額が変わってきます。
仲介業者へ複雑な仲介手数料の計算を頼めば良いのですが、自分自身でその金額を把握しておくことが大事です。
仲介手数料を計算するときは、売買代金を3つに分解し、それらを合計して求めましょう。
200万円以下の区分に0.05と消費税をかけたもの、200万円超え400万円以下の区分に0.04と消費税をかけたもの、400万円以上の区分に0.03と消費税をかけたものを合計します。
例えば、2,000万円の不動産を売却するとき、（200万円×0.05×1.08）＋（200万円×0.04×1.08）＋(1,600万円×0.03×1.08)=712,800円が仲介手数料です。
□仲介手数料の速算法とは？
上記の説明にある通り、仲介手数料の上限金額は3段階に分けてから計算されます。
しかし、その方法は計算が複雑なため、理解がしにくく理解できても間違えてしまうかもしれませんよね。
そこで、より早く簡単に計算できる方法を解説します。
＊速算法の計算式をご紹介！
その方法は、速算法と呼ばれています。
計算式は、（売買金額×0.03+6万円）×1.08です。
普通の計算方法と全く同じ結果になるのですが、その理由はお分かりでしょうか。
計算式の導出が気になる方は、以下の説明を参考にしてみてください。
＊速算法の計算式の根拠をご紹介！
普通の計算方法では、3段階のそれぞれに異なるパーセンテージ（0.03と0.04と0.05）をかけます。
速算法では、ひとまず売買金額全体に0.03をかけます。
そうすると、もともと0.04と0.05をかけて計算していたところは、速算法では結果が小さくなりますよね。
その小さくなった箇所が6万円であり、（売買金額×0.03+6万円）×1.08が速算法による仲介手数料の求め方になるわけです。
6万円というのは、税抜きで計算すると200万円以下の区分の差額（200万円×0.05-200万円×0.03）と、200万円超え400万円以下の区分の差額（200万円×0.04-200万円×0.03）の合計を表しています。
前者は4万円、後者は2万円になり、差額分は6万円と計算されますよね。
＊速算法で計算してみましょう！
それでは、普通の計算方法で計算したときと同様に、2,000万円の不動産を売却するときに、最大でどのくらいの仲介手数料が必要であるかを速算法で求めてみましょう。
（2,000万円×0.03+6万円）×1.08=712,800円のため、結果が同じになりました。
仲介手数料の上限金額をご自身で計算するときは、ぜひこの速算法を活用してみましょう。
□おおよその仲介手数料を知りたい方はこちら！
仲介手数料の上限金額の計算方法を2つ解説しましたが、おおよその金額だけ知りたい方はいらっしゃるでしょう。
そこで、不動産の売買金額ごとの仲介手数料を消費税込みで解説します。
不動産の売買金額が200万円なら仲介手数料の上限金額は108,000円、400万円なら194,400円、1,000万円なら388,800円です。
2,000万円なら712,800円、3,000万円なら1,036,800円、4,000万円なら1,360,800円です。
□仲介手数料の値引きはできるのか？
仲介手数料は、あくまでも売買金額に応じて上限金額が定められているだけであるため、値引き交渉はできます。
仲介業者によって、設定している手数料の割合が異なります。
そのため、あらかじめ手数料はどのように算出しているのか、割引期間があるのかをチェックしてみましょう。
それでは、値引き交渉が上手くいきやすいのは、どのようなときでしょうか。
まず、片手仲介より両手仲介の方が値引き交渉が上手く行く可能性が高いです。
片手仲介とは、不動産の売主側と買主側の仲介業者が異なるパターンです。
一方で両手仲介とは、不動産の売主側と買主側の仲介業者が同一のパターンです。
仲介業者にとって、1つの仲介で両者から仲介手数料を受け取る両手仲介の方が効率良く報酬が得られる分、値引きをしてもらいやすいかもしれません。
そして、値引き交渉を早めにすることで、値引き交渉が上手くいきやすいです。
仲介依頼の契約後、仲介業者は販売活動を開始しますが、費用がかかる開始後に値引き交渉をするのは得策ではありません。
仲介業者にとってメリットのある専属専任契約を結ぶ条件として、値引きを検討してもらえないかを頼むと良いかもしれませんね。
このように、値引き交渉はなるべく仲介の契約を結ぶ前にしましょう。
□まとめ
今回は、仲介手数料やその計算方法を解説しました。
また、仲介手数料は値引きができるかについても解説しました。
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