2018/11/15(木)
不動産のリースバックは普通の売却とどう違う？メリットや検討する状況を解説します！
住宅ローンの支払いが難しくなり、任意売却するケースは少なくありません。
任意売却後、家を手放してしまう人も多くいらっしゃいます。
しかし、リースバックという方法を使えば、そのまま住み続けられることをご存じでしょうか？
そこで、今回はリースバックとは何か、そのメリット・デメリットを説明していくので、ご自身の最良の選択は何かを考えてみましょう。
□リースバック
住宅ローンの支払いが滞ってしまった・支払いが難しい方が、住宅をハウス・リースバック業者・任意売却業者と提携している不動産会社に任意売却し、その費用を返済費に当てます。
そして買い取ってくれた業者に対して月々の賃料を払うことで、その住宅に住み続けられるというシステムです。
「先祖代々のこの家に住み続けたい。」
「住宅ローンのせいで子供に転校させたくない。」
そんな方にオススメです。
また、経済力が安定してきたら、買い戻すことも可能です。
□不動産のリースバックは売却とどう違うの？
リースバックは「セール アンド リースバック」とも呼ばれていますが、単に不動産を売却することとは異なります。
リースバックは不動産の売却に加え賃貸を組み合わせた仕組みであるからです。
実はこのリースバックの利用者は年々増加しています。
国土交通省「住生活関連産業や新技術等を巡る状況についてまちづくりを巡る状況について」より、リースバックの取引件数が前年対比で２倍以上増えており、持ち家比率の高い世代でのニーズが拡大しています。
また、新型コロナウイルスの影響で給料やボーナスが減少したため、住宅ローンを支払えない人が多くなってきています。
住宅ローンを支払えない人の解決策の一つとして、リースバックが上がってきています。
□リースバックのメリット
＊今までの家に住み続けられる
先ほども説明したように、持ち家に住み続けることが可能です。
引っ越しの手間も代金もかかりませんし、環境も変わらないので、今までと同じ暮らしをすることができます。
＊生活に余裕を持てる
月々の返済額が減るので、生活に余裕を持てます。
住宅ローンの月々の返済に悩まされていたわけですから、その問題が解決されるのは一番大きなメリットではないでしょうか？
＊諸経費を払わなくて済む
所有者特有の諸費用を払う必要がなくなります。
一軒家の場合は「固定資産税」、マンションにお住みの方は「修繕積立金」や「管理費」を払わなければなりませんでした。
リースバックをすることで、賃貸の形にはなってしまうものの、実質的には所有しながら、これらの諸費用を削減することができます。
□リースバックにはまだまだメリットがあります！
上記のようなメリットはもちろんのことながら、リースバックにはさらなる4つのメリットがあるのでそれを挙げていきます。
1つ目は、所有していることのリスクがなくなります。
不動産を所有していると、いくつかのリスクを負わなければなりません。
災害による建物倒壊や破壊、資産価値の下落によって好きなときに売却できないこと、住宅ローンを借りている場合には金利上昇があることなど、予測不可能なリスクを負う必要が出てきます。
一方、リースバックをすると、不動産を所有していないことになるため、同じ家に住んでいてもこれらのリスクを負担する必要がありません。
2つ目は、現金化まで時間がかからないことです。
一般的な仲介による売却は、買主を探してから現金化するまでの期間が早くても数か月はかかってきます。
買主が見つからない場合も考えられます。
一方、リースバックでは、不動産会社やファイナンス会社などの専門の業者が買い取る場合がほとんどであるため、現金化までの時間が短く済みます。
そのため、現金化も確実にできます。
3つ目は、借金せずに老後やその他の資金を調達できることです。
単なる不動産売却では、その手続きが大変であることに加え、年齢を重ねるごとに引っ越し自体に負担を感じることや、長年住み慣れた地域から離れることに抵抗感を抱く人がいます。
一方、リースバックを活用することで、住み慣れた家に住み続けるとともに、将来のまとまった老後資金を確保できます。
リースバックによって得られたお金は、使い道を限定されることがないため、生活費や事業資金など、自由な活用が可能です。
4つ目は、リースバックを活用して不動産売却を行なっても、将来その不動産を買い戻せる可能性があることです。
リースバックしてもらう事業者に認められた場合に「買戻し特約」として不動産を買い戻せます。
基本的な買戻しは、定められた期間内に契約で定めた金額を支払うことで、買戻しが可能です。
しかし、この買戻しにおいて注意する点が1点あります。
買戻しの特約期間の中であるとしても、賃料を数か月滞納するというような契約条件に違反した場合は、買戻しの権利を失うことになります。
買戻しを行う場合は、毎月の支払いを滞りなく行わなければならないため、注意しましょう。
以上のようにリースバックを活用することで得られるメリットはたくさんあります。
□リースバックのデメリット
＊賃貸料が発生する
住宅ローンの返済に代わって賃貸料金が発生することです。この家賃を滞らせてしまうと、ついには立ち退きを余儀なくされてしまいます。
一般的に、売却評価額の10%が1年間の賃料の目安だとされています。
例えば、
1200万円で売却した場合120万円となり、月々に支払う額は12万円です。
この額を払い続けられるかどうか見通しがつかないという方は、リースバックをしない方が良いかもしれません。
□リースバックがおすすめの状況とは？
ここからは、そんなリースバックがおすすめの状況を紹介していきます。
それは、自宅に愛着を持ち、引っ越しをしたくないが一時的にまとまったお金が必要となっている状況です。
このような状況にいる方は、リースバックの活用をおすすめします。
その際、将来の買 戻しを考える場合は、売却時よりも高値で買い取るための具体的な資金計画と覚悟も必要でしょう。
また、将来的にまとまったお金が入る見込みがある方や、仕事をしている現役世代は定期的な収入があるため、自宅再購入の可能性も考えた上で、リースバックをおすすめします。
さらには、自宅には住み続けたくとも、自宅を相続する人がいないという状況に置かれている方も、リースバックを活用することで、遺産分割を円滑に進め、空き家になってしまうことを予防できるでしょう。
では、一方でリースバック以外の手段がおすすめの状況はどんな状況なのでしょうか。
それは、生活費の資金繰りに苦しむ状況が続いているが、自宅を手放したくないという状況の時です。
この状況下では、リースバック以外で資金繰りを検討すると良いでしょう。
なぜなら、この状況が慢性的に続くとなると、買戻しが中々できない可能性が高くなるためです。
収入の見直しや個人再生などの方法を検討することをおすすめします。
仮に、自宅に強い思い入れがない場合は、一般的な売却を検討しても良いでしょう。
自宅の資産価値を考えた上で、リースバックよりも高い売却収入を得て、住み替えを検討することも可能です。
以上のことを踏まえて、ご自身がどのような状況下にあるのかを一度考えてみると良いでしょう。
□まとめ
不動産、主に持ち家のリースバックについて、メリット・デメリットを考察してきました。
この記事を参考に、できるだけ競売を避けられるように、資金計画を見直していきましょう。
浜松市周辺で住宅ローンのことでお悩みの方は、リースバック後の家賃を知るためにも、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか？
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