2024/03/10(日)
ローンが残っている家を売却する？基本条件から諸費用まで解説！
ローン返済中の家を売りたいけれど、手続きや条件がよくわからないという方は少なくありません。
この記事では、ローン残債がある家を売却する際の基本的な流れと必要な手続きについて解説します。
ローン返済中の家を売るために必要な基本条件から、オーバーローンの場合の解決策、さらには売却時に忘れてはならない諸費用と税金についてもご紹介します。
□ローンが残っている家を売るための基本条件
住宅ローンが残っている家を売却するためには、いくつかの条件があります。
主な条件は、住宅ローンの完済と不動産に設定されている抵当権の登記を抹消することです。
これらは売却が可能となるための絶対条件といえます。
1:住宅ローンの完済
売却する家に残っている住宅ローンは、売却によって完済する必要があります。
完済するためには、売却価格がローン残債を上回ることが理想ですが、実際にはさまざまなケースが考えられます。
2:抵当権の抹消
不動産に設定されている抵当権は、売却時に抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、返済が行われなかった場合に備えて不動産を担保にする権利のことです。
この抵当権が残っている限り、家を自由に売却することはできません。
3:残債の確認と売却見込価額の把握
家を売る前には、まず住宅ローンの残債を正確に把握し、売却見込み価格を調べることが重要です。
これには、返済予定表の確認、残高証明書の取得、インターネットバンキングを利用した残債確認などがあります。
また、不動産会社による査定や土地総合情報システムの利用で、売却見込み価格を把握することも可能です。
これらのステップを踏むことで、ローン返済中の家を売却するための基本条件をクリアし、スムーズな売却プロセスを進められます。
□オーバーローンでも売却可能？解決策を探る
オーバーローンの状態で家を売却することは可能です。
特に、ローン返済が困難であっても、あきらめる必要はありません。
以下に、オーバーローン状態でも家を売却する2つの主な方法をご紹介します。
1:住み替えローンを利用する
住み替えローンは、既存のローン残債と新たに購入する家の代金を合算し、新たなローンとして借り入れられる制度です。
この方法を利用すれば、売却でカバーできなかった残債を新たな住宅購入資金と一緒にローンとして組み直すことが可能です。
ただし、この方法を利用するには、新たに物件を購入することが前提となります。
2:任意売却を検討する
任意売却とは、住宅ローン返済が困難になった際に、金融機関の了解のもとで不動産を売却し、その売却代金でローン残債を返済する方法です。
任意売却を行うことで、競売よりも高い価格で売却が可能となり、残った債務の一部を免除してもらえる場合もあります。
ただし、任意売却を行うには、金融機関との交渉が必須となります。
これらの方法を利用することで、オーバーローン状態であっても家を売却することが可能です。
自己資金での完済が難しい場合でも、これらの解決策を検討することで、新たなスタートを切れるかもしれませんね。
□売却時に忘れてはならない諸費用と税金
住宅ローンが残っている家を売却する際には、さまざまな諸費用と税金がかかります。
これらの費用を事前に把握しておくことは、売却プロセスをスムーズに進める上で非常に重要です。
以下に、主な諸費用と税金について解説します。
1:仲介手数料
不動産売却に際して不動産会社を介する場合、成約時に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は売却価格によって異なり、上限額は法律で定められています。
2:印紙税
不動産売買契約書には印紙を貼り、印紙税を納める必要があります。
印紙税の額は契約金額によって決まります。
3:登録免許税
不動産を売却する際には、抵当権の抹消登記を行う必要があり、その際に登録免許税がかかります。
この税金は抵当権の抹消に伴うもので、不動産1物件ごとに一定の額が定められています。
4:住宅ローン返済手数料
住宅ローンの残債を一括返済する際に、金融機関に支払う手数料です。
金融機関や手続き方法によって異なります。
5:譲渡所得税
不動産を売却した際に売却益が発生すると、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた額に対して計算されます。
これらの諸費用と税金は、売却プロセスを進める上で避けて通れないものです。
売却による手取り額を正確に把握するためにも、事前にこれらの費用をきちんと計算しておくことが大切です。
また、売却益が出た場合には、所得税や住民税の申告が必要になることもあるため、売却後の手続きにも注意が必要です。
□まとめ
ローン返済中の家を売却する際は住宅ローンの完済と抵当権の抹消をする必要があります。
オーバーローン状態でも、住み替えローンや任意売却を通じて売却は可能です。
売却時には仲介手数料、印紙税、登録免許税、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税などの諸費用と税金がかかり、これらを事前に把握し計画的に対処することが重要です。
適切な準備と理解をもって、スムーズな家の売却を目指しましょう。
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