2018/09/24(月)
マンション売却したい方必見｜管理費や修繕積立金って返ってくるの?
マンションを売却する際に、修繕積立金や管理費は返ってくるのかご存知でしょうか?
売却時に、一度も使用していない修繕積立金は戻ってくるのかご紹介していきます。
目次
□管理費や修繕積立金とはどんなもの？
マンションを購入すると、住宅ローンだけではなく管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。
しかし、これらが具体的にどのように使われているのか、イメージが湧かない方は多いでしょう。
ここでは管理費と修繕積立金がどのようなものなのか、解説します。
まずは管理費です。
これはエントランスや廊下、エレベーターのようなマンションの住人が共有するスペースを快適に保つために使用されます。
具体的には以下のようなことに費用が充てられます。
・共有部分の掃除や保守点検
・共有部分の電気代や火災保険料
・管理員の人件費
・共有部分の消耗品費用
次は修繕積立金です。
これは将来の修繕のために積み立てられる費用です。
基本的にマンションは15年から20年のサイクルで大規模なメンテナンスが行われます。
外壁塗装や給排水管の交換、駐車場の増設などマンション維持のためのリフォームに修繕積立金が使われるのです。
□基本的に返還されない
管理費と修繕積立金は返ってくるとお思いの方もいますが、基本的に2つとも戻ってくることはありません。
これは、区分所有法に基づき定められたマンションごとの管理規約にも明記されています。
管理組合を維持するために、管理費や修繕積立金は必要となってきます。
売却時に返還していては、管理組合を維持することは不可能です。
ですから、基本的に買主は売主が積み立てた権利も含め物件を購入するのです。
□滞納したまま売却した場合
仮に、売主が管理費や修繕積立金を滞納していたとします。
区分所有法には、滞納していた上で売却した場合は、次の所有者に滞納金が継承されると定められています。
つまり、売主が滞納した分は、買主が継承し支払う義務が生じるということです。
ただし、元の所有者が滞納していた分を次の買い手が継承することについて疑問視する声も多いので、後から買い手から売り手に対して請求されるという場合もあるようです。
こういったことを避けるためにも、滞納している分を返済してから売却する方が良いでしょう。
□買主との交渉時の注意点
自身が保有しているマンションの管理費や修繕積立金を滞納している状態で売却する場合は、その分を売却費用から差し引くのですが、その際に差引額を過度に要求される可能性があります。
例えば、滞納金が100万円だったとして、買主が滞納金を払う代わりに130万円値引きしてほしいという過度な要望を受ける可能性があるということです。
この場合は、滞納分以上の値引きを要求されないように気をつけましょう。
対策としては、マンションの売却価格を最初から明確にすることです。
そのためにも、不動産会社に売却価格と滞納分の値引き額を明確に出してもらうと良いでしょう。
こうすることで、買い手との交渉で不利に進められることはないでしょう。
□修繕積立金を支払わないとどうなる？
ここまででご紹介したように、管理費や修繕積立金は通常返還されません。
そのため、返金されないならこれらの費用を支払いたくない、とお考えになる方も多いでしょう。
しかし、修繕積立金を支払っていない状態で売却しようとすると、先ほどご紹介したようなトラブルに巻き込まれる可能性が高いです。
そのため、マンションを購入した以上、管理費や修繕積立金は支払わなければならないと割り切った方が良いでしょう。
マンションを売却しても、修繕積立金は後日請求されますので、購入前からこれらの費用を考慮しておく必要があります。
また、マンションの購入時には以前の所有者が支払いを滞納していなかったか、確認しておくと余計な出費やトラブルを予防できるでしょう。
□マンション売却をするおすすめの時期を解説します！
管理費や修繕積立金が返ってこないのであれば、できるだけ不必要な出費は抑えたいですよね。
そこでここでは費用面から見て、マンションを売却するおすすめの時期をご紹介します。
おすすめのタイミングは
・築年数が5年や10年のような節目の年になったとき
・空室が増えたことで費用が吊り上げられたとき
・大規模なメンテナンスが決定したとき
の3つです。
それぞれのタイミングを詳しく解説していきます。
1つ目は築年数が5年や10年のような節目の年になったときです。
修繕積立金は毎月固定されているのではなく、値上げされることがあります。
増額方式には「段階積み上げ方式」「一時金方式」の2種類あるのですが、多くのマンションでは前者が採用されています。
段階積み上げ方式とは5年や10年の単位で値上げしていく方式です。
多くのマンションでは5年ごとに30パーセント程度値上げしていく方式をとっていますが、所有者の負担が次第に増えていく上に、計画通りに増額できず、修繕積立金が確保できないことがあります。
一時金方式とは毎月の修繕積立金とは別に大規模修繕のタイミングで費用を支払う方式です。
10年後に40万円の支払いを課す、といったようにあらかじめ決められていることが多いです。
マンション売却時に、修繕積立金の増額が決定していなければ買主に伝える必要はありませんが、増額が決定している場合は告知する義務がありますので、注意してくださいね。
この場合、一時金は居住期間に関係ありませんから、買主は購入後すぐに修繕費用を支払わなければならない、なんてケースも考えられます。
確かに修繕積立金の増額を知らせる義務はあるものの、告知するタイミングを見計らわないと、契約してもらえない可能性があります。
タイミングとしては、契約直前に伝えると契約が見送られてしまう恐れがあるため、あまりおすすめしません。
スムーズに取引を進めるためにも、できるだけ早い段階で伝えるようにしましょう。
このように、多くのマンションでは段階積み上げ方式が取り入れられていることが多いため、5年や10年の節目で売却を検討すると良いでしょう。
売却時に修繕積立金は返ってきませんので売却時期は慎重に検討するようにしてくださいね。
2つ目は空室の増加によって費用が吊り上げられたときです。
当然ですが、マンション内で空室が増えるということは所有者が少ないということを意味しています。
マンションの老朽化や耐震不足、相続発生時の相続放棄などによって空室が増えているのでしょう。
空室が増え続けると、修繕積立金を値上げしても修繕費用が足りなくなることがあります。
必要な修繕が行えないことで、老朽化がさらに進行し空室が増えるという負のスパイラルに陥ってしまうのです。
3つ目は大規模なメンテナンスが決定したときです。
外壁のメンテナンスのタイミングなどで、5年10年とは別で高額な修繕費が求められることがあります。
一時金方式が導入されているなら、工事のタイミングを考慮して10年ではなく、大体12年で設定されていることが多いです。
過去に修繕積立金の値上げを行っているのであれば、そのサイクルを確認しましょう。
□最後に
今回は、自身が保有しているマンションを売却する際に管理費や修繕積立金などは戻ってくるのかについてご紹介しました。
この記事を参考にしていただき、マンションの売却をお考えで明確な売却金額を知りたいという方は、あららぎ不動産にぜひご相談ください。
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