2024/06/20(木)
マイホームを売る理由が市場価格にどのような影響を与える？
将来の住まいについて計画することが好きで、ライフステージに合わせて住環境を最適化したいと考えている人は多いでしょう。
しかし、人生の節目でマイホームを売却する際には、その理由が価格に影響を与える可能性があることを知っておく必要があります。
本記事では、ライフステージの変化に応じたマイホーム売却の主な理由と、それが価格に及ぼす影響、さらには購入希望者への効果的な伝え方について解説します。
□家族構成の変化によるマイホーム売却のリアル
マイホームを売却する理由の第1位は「住み替え」であり、その多くは家族構成の変化がきっかけとなっています。
出産や同居、離婚など、ライフイベントに伴って住宅ニーズが変化することで、売却を決断するケースが目立ちます。
1:子育てに適した住環境への移行
お子さんの誕生を機に、より広い居住スペースや利便性の高い立地を求めて住み替えを検討する家庭は少なくありません。
子育てしやすい環境を優先して、マイホームを売却するケースは多いといえるでしょう。
2:親との同居や近居による住み替え
高齢の親と同居するために、マイホームを売却して住み替える方もいます。
また、直接の同居ではなくても、両親の近くに住むために住み替えを決める方も一定数いらっしゃいます。
3:ペットとの暮らしを優先した郊外への移住
近年はペットを家族の一員として迎える家庭も増加傾向にあります。
そのため、ペットを飼い始めたことを機に、より広い庭のある郊外の住宅に住み替えたいと考える方もいるようです。
ペットとの暮らしを重視するあまり、マイホームを手放す決断に至るケースも珍しくありません。
4:退職後の新天地での生活をスタート
定年退職を迎える50代後半の男性の中には、移住先のマンションを見つけたことで、マイホームの売却を決めた方もいらっしゃいます。
第二の人生をゆったりと過ごすために、住み慣れた街を離れる選択肢も十分にあり得ます。
5:住宅ローンの完済や近所トラブルによる売却
一方で、住宅ローンの完済を機に住み替えを検討する方や、ご近所との人間関係の悩みから売却を決断する方もいます。
加えて、昨今のリモートワーク普及に伴い、書斎のような新たな部屋を確保するために、より広い住宅への住み替えを選ぶケースも見られます。
□マイホームを売る理由が価格に与える影響
マイホームを手放す理由は人それぞれですが、その売却理由によっては、不動産の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。
では、具体的にどのような場合に、売却額が変動するのでしょうか。
1:住み替えが理由なら価格に影響しない
単純な住み替えを目的とした売却であれば、通常、売却理由が価格に影響を与えることはありません。
住宅自体に欠陥やトラブルがない限り、売却額を下げる必要はないからです。
したがって、住み替えのためにマイホームを売る場合は、市場相場と同等の価格で取引されるのが一般的です。
2:事故物件やトラブル物件は価格下落のリスクあり
一方、売却物件に何らかの瑕疵(かし)がある場合は、価格への影響を考慮しなければなりません。
特に事故物件やトラブルが原因で売却に至ったケースでは、通常の相場よりも低い価格設定になりがちです。
3:転勤で新築物件を売却なら高値が期待できる
逆に、転勤が理由で築浅の物件を売ることになった場合は、好条件での売却が見込めるかもしれません。
新築に近い物件は人気が高く、買主側のニーズも強いためです。
4:相続物件や空き家の処分は慎重に
また、相続した実家や入所施設のある家族の空き家となった住宅を処分する際は、売却価格の設定に注意が必要です。
老朽化が進行している物件は、修繕費用を勘案して、現実的な価格付けを心掛けましょう。
5:貸家の収支悪化からの売却は割安感も
アパートやマンションなどの貸家を所有していた場合、家賃収入を上回る維持費の負担から売却を決断するオーナーもいます。
賃貸需要の低下で空室が長引くと、金銭的な損失を避けるために、割安感のある価格で売却せざるを得ない状況も起こり得ます。
□売却理由の適切な伝え方とは？
マイホームを売却する際、その理由を購入希望者にどのように伝えるべきか悩む方は多いはずです。
ここでは、売却理由の説明における注意点と、適切な情報提供の方法を解説します。
＊瑕疵については説明義務がある
売却理由がマイナスイメージにつながるものだった場合、買主への説明には細心の注意を払う必要があります。
特に「瑕疵」に該当する情報は、売主の説明義務の対象となります。
瑕疵とは、物件の物理的な問題や法律上の制限、心理的な抵抗感、周辺環境の不都合など、購入意思の判断に影響を及ぼす事項を指します。
具体的な例としては、雨漏りやシロアリ、地盤沈下などの物理的瑕疵、建築基準法違反のような法律的瑕疵、自死や殺人事件などの心理的瑕疵、騒音や悪臭などの環境瑕疵が挙げられます。
これらの瑕疵に関する情報は、隠さずに買主に開示しなければなりません。
説明義務を怠ると、売却後のトラブルに発展するリスクが高まるため、慎重な対応が求められます。
＊プライベートな事情は伝える必要なし
ただし、離婚やローンの返済難といった売主の私的な事情は、買主に伝える義務はありません。
あくまでも物件に直結する情報のみを提供すれば足ります。
プライベートな内容の取り扱いに迷ったら、不動産仲介会社の担当者に相談するのが賢明です。
売主に不利にならない形で、買主への説明方法を提案してもらいましょう。
＊書面での情報提供がベター
瑕疵情報の説明は、トラブル防止のためにも、書面で行うことをおすすめします。
口頭での説明だけでは、後々の証拠能力が乏しいためです。
重要事項説明書に瑕疵の内容を明記し、売買契約書にも盛り込んでおくと安心です。
＊専門家のアドバイスを参考に
難しい判断が必要なケースもあるかもしれません。
そんな時は、不動産の専門家に相談するのも1つの手です。
売主の立場に立って、適切な情報開示の方法を一緒に考えてもらいましょう。
□まとめ
本記事では、ライフステージの変化に伴うマイホーム売却の主な理由と、それが販売価格に与える影響、購入希望者への伝え方について解説しました。
家族構成の変化や住宅ニーズの移り変わりから、住み替えを目的に自宅を手放すケースが多いことがわかりました。
一方で、売却理由によっては、不動産の市場価格から乖離が生じる可能性もあるため、慎重な価格設定が求められます。
専門家の意見も参考にしながら、売却を進めていきましょう。
浜松市周辺で不動産売却を検討している方は、お気軽に当社までご相談ください。