2021/12/02(木)
アパートを売却する際に発生する税金とは？専門家が詳しく解説します！
「アパートを売却する際に必要になる税金って何だろう」
「税金の特例事情を詳しく知りたい」
このようにお考えの方も多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、アパートを売却する際に発生する税金について詳しく解説します。
□アパート売却で発生する税金をご紹介！
アパートを売却した代金で、次に住む新居の費用に充てたいという方も多くいらっしゃると思います。
しかし、アパートの売却代金は、自由に全て使用できるというわけではないことをご存知でしょうか。
実は、アパートの売却代金から、税金や不動産会社の仲介手数料等が引かれるからです。
仲介手数料に関しては、上限が法律で決まっているため、その上限の範囲内で異なりますが、事前に分かります。
税金に関しても、事前に知れます。
ここからは、アパートの売却で発生する税金について詳しく紹介していきます。
＊登録免許税
アパートの売却に伴い、所有者が売主から買主に移転する場合の登記にかかる税金のことを登録免許税と言います。
アパートの売却の場合に生じる登記は、次の2つです。
1つ目は、所有権移転や抵当権設定です。
2つ目は、ローン残債がある場合の抵当権抹消です。
登録免許税は、売主と買主の双方で連帯して納税義務を負います。
一般的には、買主が所有権移転や抵当権設定にかかる登録免許税を負担し、売主が、ローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる登録免許税を負担します。
売主の抵当権抹消にかかる登録免許税は、1つの不動産につき1,000円となっています。
つまり、アパートの場合は、土地と建物の2つなので2,000円が必要となります。
ただし、抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は手数料も含めて1～2万円程度必要になるので注意が必要です。
＊印紙税
印紙税とは、アパートを売却する際に買主と売主との間で締結する売買契約書に貼付する収入印紙代のことを指します。
購入した収入印紙を売買契約書に貼付することで、間接的に納税したということになります。
売買契約書を1部ずつ作成して、買主と売主各々が原本を所有する場合は収入印紙を2枚作成する必要があります。
一方、1部作成してもう1部はコピーで問題がない場合は、収入印紙は1枚のみで大丈夫です。
収入印紙の額は、売買契約の金額によって次のように異なります。
売買契約の金額が1,000万円～5,000万円以下の場合、本則税率は20,000円、軽減税率は10,000円です。
売買契約の金額が5,000万円～1億円以下の場合、本則税率は60,000円、軽減税率は30,000円です。
売買契約の金額が1億円～5億円以下の場合、本則税率は100,000円、軽減税率は60,000円です。
＊不動産譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合のみ納める税金ことを、不動産譲渡所得税と言います。
登録免許税や印紙税は、利益が出たかどうかに関係なく、不動産を売却する際にはほぼ必ず発生するものです。
しかし、不動産譲渡所得税は、利益が出た場合のみに発生します。
利益が出たかどうかは、計算式で算出できます。
売却益＝売却価格－購入価格－諸費用
購入価格と言っても、購入時の価格をそのまま用いるわけではありません。
今まで計上した減価償却費を購入価格から引いた残りが、ここでいう購入価格に当たります。
諸費用には売却時だけでなく購入時の諸費用も含まれます。
諸費用として挙げられるのは以下のような費用です。
・仲介手数料
・土地の測量費
・印紙税
・入居者の立退料
・建物の解体費用
□税金の特例事情は？
アパートを売却した際に利用できる特例として、「特定事業用資産の買換え特例」が挙げられます。
この特例を受けるためには、次の条件を満たすことが必要になります。
1つ目は、売却する不動産と購入する不動産は、ともに事業用であることです。
2つ目は、売却する年の1月1日において、不動産の所有期間が10年を超えていることです。
3つ目は、不動産を売却した前年から翌年の間に、不動産を購入することです。
4つ目は、購入した不動産は、買った日から1年以内に事業に使うことです。
この特例を受けると、売った金額すなわち譲渡価額よりも、買い換えた金額すなわち取得価額の方が多い時は、売った金額に20パーセントの割合をかけた額として譲渡所得の計算をします。
一方、譲渡価額よりも取得価額の方が少ない時は、その差額と買い替えた代金に20パーセントの割合をかけた額を合計して算出した額を譲渡収入金額として譲渡所得になります。
「特定事業用資産の買換え特例」は、事業用不動産を売却して定められた期間内に条件を満たす別の事業用不動産を購入する買い替えを行うと、譲渡所得にかかる税金の最大80パーセントを将来に繰延べられる制度であると言えるでしょう。
□まとめ
この記事では、アパートを売却する際に発生する税金について詳しく解説しました。
主に登録免許税、印紙税、不動産譲渡所得税の3つの税金がかかることをご理解いただけたかと思います。
何かご質問や疑問点等ございましたらお気軽にお問合せください。
