2019/05/26(日)
ふるさと納税を利用して賢く不動産を売却する! 浜松の不動産買取センターがお教えします!
近年、「ふるさと納税」を耳にすることが多くなりましたね。
ふるさと納税を利用すれば、不動産の売却をお得に行えることをご存知でしょうか。
今回の記事では、ふるさと納税のメリットと不動産売却との関係について説明していきます。
□ふるさと納税のメリット
＊ふるさと納税の上限額が上がる
一般に不動産の売却で利益が出た場合、利益は通常の給与以外の所得として計上されます。
つまり譲渡所得が発生した場合は、所得税や住民税が発生し、課税されるのです。
そして課税される所得が増えれば、ふるさと納税として収められる金額の上限額も上がります。
ふるさと納税の返礼品は魅力的な品が多いため、上限額が上がるのは嬉しいことですね。
ただし不動産の売却によって譲渡所得が発生しない場合は適用されません。
＊ふるさと納税による税金の控除
ふるさと納税は、「納税」と名付けられていますね。
しかし、ふるさと納税は納税ではなく「寄付」に当たります。
したがって、ふるさと納税によって寄付を一定額納めれば、翌年の住民税が減額される可能性があります。
またふるさと納税によって所得税の控除が受けられる可能性もあります。
これらの減税は原則的に確定申告を行う必要があるため注意しましょう。
□不動産売却とふるさと納税の活用法
不動産を売却すると、譲渡所得税が発生します。
この税金は、売却から得た利益にかかるもので、多くの人がその計算方法や節税策に頭を悩ませます。
1:譲渡所得税の基礎知識
不動産を売却する際、売却価格が購入価格や取得価格を上回ると、その差額が譲渡所得として認定され、税金が課されます。
譲渡所得には、所有期間によって税率が異なる短期譲渡所得と長期譲渡所得があります。
短期は所有期間が5年以下で、税率は9％、長期は5年超で、税率が5％となっています。
このように、不動産売却に伴う税金計算は、所有期間によって変わることを理解することが重要です。
2:ふるさと納税を活用した節税
ふるさと納税は、地方自治体への寄付を通じて地域を支援する制度です。
この制度を活用することで、不動産売却による譲渡所得税の節税が可能になります。
控除の上限額は、年間の収入や給与所得控除後の金額に基づき計算されます。
具体的には、給与所得控除後の金額から住民税所得割額を求め、その額に基づいてふるさと納税の控除上限額を算出します。
この計算には、給与所得の総合課税と不動産譲渡所得の分離課税を考慮する必要があります。
3:ふるさと納税の控除上限額の計算方法
ふるさと納税の控除上限額を計算するには、まず給与所得控除後の金額を調べます。
その後、住民税所得割額を計算し、最終的に控除上限額を算出します。
この算出式は、住民税所得割額の合計に対して特定の計算式を適用することで求められます。
□譲渡所得、税金の金額の算出方法とは
不動産を売却し利益を得た場合の譲渡所得、税金の算出方法も見ておきましょう。
はじめに課税譲渡所得金額を算出しましょう。
課税譲渡所得金額は以下の式で算出されます。
『課税譲渡所得金額 = 収入金額 – 取得費 + 譲渡費用 – 特別控除額』
収入金額は土地の売却代金です。
また取得費はその土地を取得した際の代金や費用、譲渡費用は土地を売却する際に支払った不動産の仲介手数料などです。
特別控除額はマイホームを売却した際に適用されます。
続いて、具体的な税金の計算方法を見ていきましょう。
土地を売却し得た所得は、他の所得とは分けて計算が行われる分離課税制度が採用されます。
また税率は土地の所有期間によって変動します。
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地の場合は税率は『所得税15% + 住民税5%』です。
それ以下の所有期間の場合は『所得税30% + 住民税9%』となります。
したがって課税譲渡所得金額に所得税、住民税の税率それぞれを掛けて、加算したものが納税する金額となります。
不動産の売却を検討している方は、この記事を参考に、土地を売却したら自分はどれほどの金額を納めることになるのかを計算してみましょう。
□ふるさと納税で節税できる人・できない人
土地の売却によって利益が生じる場合、ふるさと納税を活用することで得られる節税メリットは、その人の状況によって大きく異なります。
ここでは、土地売却に伴うふるさと納税のメリットを享受できる人と、そうでない人の条件を、具体例を交えて解説します。
1:ふるさと納税のメリットを享受できる人
土地売却で大きな利益が生じた場合、通常より多くの所得税と住民税が課されるため、ふるさと納税による節税効果は特に顕著になります。
例えば、土地を売却して500万円の利益が出たAさんが、15の自治体に合計15万円を寄付した場合、寄付による控除額の上限は15万円で、受け取る返礼品の総額が4万5,000円相当にもなります。
Aさんの実質的な負担はわずか2,000円で、14万8,000円が全額税額控除の対象となり、節税効果を実感できます。
2:ふるさと納税のメリットを享受しにくい人
一方で、土地売却による利益が少ない、またはさまざまな控除を適用して税負担を大きく減らせる場合、ふるさと納税による節税メリットは限定的です。
控除額の上限が低く設定されるため、寄付をしても返礼品を受け取る喜びや税額控除の恩恵を十分に享受できないことがあります。
また、マイホームと土地を同時に売却する場合や、売却損が発生する場合には、特別控除の適用や控除額の上限が変わらないため、ふるさと納税での節税効果は期待できません。
土地売却による利益と税負担は、個々の状況によって大きく異なります。
ふるさと納税を活用して節税を考える場合は、自分の状況を正確に把握し、効果的な寄付計画を立てることが重要です。
控除のメリットを最大限に活用するには、事前の計画と情報収集が不可欠です。
□不動産売却後のふるさと納税で注意すべきポイント
不動産を売却した後、ふるさと納税を利用する際はいくつかの重要な注意点があります。
特に、ワンストップ特例制度の利用や提出書類の管理、さらにはマイホームを売却した際の譲渡損失の取り扱いについて、正しい理解と対処が求められます。
以下で、これらのポイントについて詳しく解説します。
＊ワンストップ特例制度の適用外となるケース
ワンストップ特例制度は、確定申告不要でふるさと納税による寄付金控除を受けられる便利な制度ですが、確定申告が必要な人はこの制度を利用できません。
不動産売却による譲渡所得がある場合は、確定申告が必須となり、既にワンストップ特例制度を利用していた場合でも、改めて確定申告で寄付金控除を申告する必要があります。
この点を見落とすと、ふるさと納税のメリットを十分に享受できない可能性があるため、注意が必要です。
＊提出書類の紛失への注意
ふるさと納税の確定申告には、寄付金の受領書や特定事業者から発行される寄付金控除に関する証明書が必要となります。
これらの書類は、確定申告が完了するまで大切に保管しておく必要があります。
万が一紛失してしまった場合は、寄付先の自治体や特定事業者に再発行を依頼することになり、手間と時間がかかる可能性があります。
また、e-Taxを利用する場合には、これらの証明書のデータをインターネット経由で送信できますが、事前に準備を整えておくことが重要です。
＊マイホーム売却時の譲渡損失の扱い
マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合でも、所定の条件を満たせば確定申告を通じて損益通算や譲渡損失の繰越控除を受けられます。
これにより、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。
ただし、このような控除を受けるためには、確定申告が必須となりますので、売却後は速やかに税務署や専門家に相談することをおすすめします。
不動産売却後にふるさと納税を検討する際は、上記のポイントをしっかりと把握し、適切な対応を心掛けることが重要です。
確定申告の有無、書類管理、損益通算の可能性など、複数の要素を考慮することで、節税効果を最大限に活かせます。
□まとめ
今回は、ふるさと納税を利用して不動産の売却を行う方法をご紹介しました。
不動産の売却の際は、ふるさと納税をうまく活用してみてください。
浜松市周辺でふるさと納税を利用して不動産を売却しようと考えている方は、ぜひ当社にご相談ください。
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