2018/12/05(水)
【浜松の不動産会社が解説】不動産売却｜買取と仲介の違いは？
一口に不動産売却と言っても、買取と仲介という二つの選択肢があることをご存じでしょうか？
それぞれのメリット・デメリットを理解して選ばないと、
「本当はもっと高く売りたかった。」
「できるだけ早く現金化したかったのに、まだ売れていない。」
といった後悔に繋がってしまいます。
そこで、今回は不動産売却における買取と仲介の違いについて解説していきますので、
ご自身の目的に沿った売却方法を考えてみましょう。
□不動産売却｜買取とは？
買取とは、不動産を不動産業者に直接買い取ってもらう方法を指します。
つまり、買い手が不動産会社ですので、第三者を探す手間が省ける上に、仲介料金・リフォーム代がかからず、周辺住民にも売却がばれにくいというメリットがあります。
また、売り手が買取金額に合意すれば、比較的早く現金化でき、その後の資金計画も立てやすいです。
瑕疵担保責任にも問われないので、万が一売る不動産に欠陥があったとしても不動産会社が処理してくれます。
ただ、不動産買取での売却金額は、仲介で売却したときと比べて、20%以上安くなると言われています。
ですので、
「引っ越し時期がもう決まっているので、早く売却したい。」
「周辺の人に、不動産を売り出し中だということを知られたくない。」
という方にオススメの売却方法です。
□不動産売却｜仲介とは？
仲介とは、その名の通り、不動産会社に仲介を依頼して、買い手となる第三者を探してもらう方法です。
売却までに時間がかかる上に、買い手が見つかり成約となると仲介料金が発生します。
また、不動産会社は、買い手を見つけるために広告を打つので、周辺住民に不動産を売却しようとしていることを知られてしまう可能性があります。
では、仲介のメリットはなんなのでしょうか？
それは売却値段です。一般的に、仲介で売却すると買取してもらうよりも高額で売れる
可能性があります。
仲介には、大きく分けて「一般媒介契約」と「専任媒介契約」があり、前者は不動産会社
同士の競争によって高く売りやすい反面、営業努力が報われにくいので販売活動が消極的になる傾向があります。
後者は、価格競争がないので高くは売りにくいですが、きちんと売却の面倒を見てくれるので早く売れるでしょう。
□不動産売却｜買取と仲介の違いとは？
ここまで、買取、仲介それぞれの説明をしてきましたが、改めて両者の相違点をまとめて紹介していきます。
買取と仲介の違いは大きく3つあります。
＊買主の違い
買取では不動産会社が買主になりますが、仲介の場合は主に個人が買主になります。
不動産会社が買主の買取は、利用されていない建物や土地、マンションなどを購入し、不動産の建設や開発、リノベーションなどの付加価値を付け加えることで、より高値で再度販売を行う事業目的で購入します。
一方、個人が買主である仲介では、その買主が実際に今後住んでいく「実需」のために購入します。
＊売却手続き期間の違い
買主が不動産会社の買取の場合は、わざわざ最初から購入希望者を探し、不動産の広告・販売活動を行う必要はありません。
従って、販売期間自体が不要で、短期間での売却手続きを行えることが特徴とされています。
また、不動産会社は不動産を取り扱うプロフェッショナルであるため、売主と直接契約条件を調整すると、売主のさまざまな要望に沿った契約を結ぶことが可能です。
例えば、売主の都合に合わせた売却スケジュールやローン解約による契約解除のような不足の事態への対応など、より安心・安全な売却が可能です。
一方で、買主が個人の仲介の場合は、購入希望者を探すことから始めなければなりません。
そのため、売却したい不動産の広告、販売期間を打ち出し、提示する必要があります。
また、価格に関しては不動産仲介会社が基本的に3ヶ月程度を目安に不動産契約の締結に至ることを想定した売却査定価格を提案してくれますが、不動産の市場相場とは大きく乖離した価格設定や立地条件、破損・汚損の状態などの状況によっては、3ヶ月以上の時間を要する可能性もあり、1年を超える場合もあります。
さらに、購入検討者との折衝や、基本的に最終的な売却手続きが終えるまでには2から3か月ほどの期間を要するため、買取に比べ仲介の場合の現金化までは非常に長い期間を要するでしょう。
＊売却価格の違い
買取の場合は、販売期間がないため、売主の要望に沿ったスケジュールで進められるが、その際のリスクは不動産会社による負担となるため、売却価格が低くなりやすいです。
しかし不動産のクオリティ次第で、市場相場と同等の価格で成約に至る可能性もあるため、査定を通して検討してみると良いでしょう。
一方で仲介の場合は、さまざまな広告により、幅広く購入希望者を探し出すため、市場相場の価格で成約に至る可能性が高いです。
□仲介と比較した買取のメリットとは？
ここからは仲介と比較した買取のメリットを5つ紹介していきます。
1つ目は仲介手数料が発生しないことです。
買取は不動産会社が直接売主から買取ってから購入者への売却に向かうため、仲介手数料は発生しません。
仲介の場合は、売主と購入者の間に不動産仲介会社が介入したモデルとなっているため、仲介手数料が発生してしまいます。
もちろん、買取においても、仲介手数料以外の売却費用はかかってきますが、仲介手数料が発生しないことはメリットとなるでしょう。
2つ目は、売却までの期間が短いことです。
上記でも述べましたが、仲介の場合、３か月が一般的ではありながらも、1年を超える期間を要する可能性もあります。
しかし、買取の場合は、不動産会社が直接買取るだけなので、早くて7日から1か月で売買契約を締結できます。
従って、その後の資金繰りのために現金化やスケジュール立てを早く済ませたい方にはおすすめです。
3つ目は、近隣住民に気づかれず売却可能なことです。
仲介の場合は、新聞折込広告や、不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するため、近隣住民の方に気づかれやすいです。
しかし、買取であれば不動産会社とのやり取りだけで済ませられるため、近隣住民の方には気づかれることなく売却が可能です。
4つ目は、建物の契約不適合責任が無いことです。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なっていた場合に売主が責任を負うことを意味します。
例えば、漏水やシロアリ被害などについてです。
これに関して仲介の場合は、売主が責任を負うことが多いですが、買取の場合では
不動産業者が購入者に不動産を売る所有者に変わるため、一般的には最初に不動産を売った売主は契約不適合責任が免責されます。
従って、一度不動産会社に売却が完了していれば、後から不動産に対する修理費用が発生することがありません。
5つ目は、広告のような売却活動をする必要がないことです。
前述したように、買取の場合は、不動産業者に不動産を確認してもらうだけなので、仲介のように、購入希望者の方を売却する不動産に招いて内覧してもらう必要がありません。
□買取と仲介のどちらを選ぶべき？
買取と仲介への理解が深まってきたところで、最終的に選択するならどちらを選べば良いのか迷ってしまう方もいるでしょう。
ここからは、買取に適した物件や売却事情を紹介するので、この内容を検討材料にしていただければ幸いです。
＊買取に適した物件
以下2つのいずれかに当てはまる物件は買取に適しているでしょう。
1つ目は、内部の状態が悪くリフォームが必要な物件です。
このような物件は、仲介だと内覧時にマイナスイメージがつきやすく、購入には至りにくい可能性が高いため、リフォームを前提として売買を考えている不動産会社が買主の買取であれば買い取ってもらえる可能性が高いです。
2つ目は、いわゆる事故物件です。
こちらに関しては、仲介で個人に売却した際その後何か起きた時にトラブルになりかねません。
買取であれば、状況次第で告知が必要になる可能性はあっても、売却後の対応も含め不動産会社が対応してくれるため安心です。
＊買取に適した売却事情
以下3つのいずれかに当てはまる売却事情は買取に適しているでしょう。
1つ目は、周りに知られたくない事情がある方です。
前述でもあったように、不動産業者との取引だけで済ませられる買取であれば周りに知られる心配がないため適していると言えます。
2つ目は、現金化を早急に行う必要がある方です。
前述でもあったように、仲介に比べ、買取は非常に短期間で現金化を行うことが可能です。
3つ目は、計画的に売却したい方です。
こちらも前述でもあったように、買取では不動産会社が売却スケジュールを売主の要望に合わせてくれるため、計画的に売却したい方には適しているでしょう。
□まとめ
不動産売却における買取と仲介の違いについて、それぞれのメリット・デメリットに触れながらご紹介してきましたが、いかがでしたか？
この記事を参考に、買取と仲介のどちらが良いか検討してみてくださいね。
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